Giảm lãi suất và chào giá phù hợp: Điều kiện khơi thông thanh khoản BĐS cuối năm

Thị trường bất động sản bước vào quý IV/2026 trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi rõ nét, lãi suất vẫn ở mức cao, nguồn cung tiếp tục gia tăng trong khi sức mua còn hạn chế. Áp lực cân đối dòng tiền và tiêu thụ sản phẩm buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, đặc biệt là chính sách giá bán. Vậy thị trường cần những điều kiện gì để phục hồi? Khi nào các điều kiện này có thể xuất hiện và đâu là cơ hội cho doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay?

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về vấn đề trên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhận định thị trường bất động sản hiện chưa có cơ sở rõ ràng để kỳ vọng giá tăng trở lại hoặc thanh khoản cải thiện trên diện rộng. Lãi suất vẫn ở mức cao và dự kiến duy trì đến giữa năm 2027, trong khi nguồn cung ngày càng nhiều, còn đời sống kinh tế của người dân và doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn. Bên cạnh đó, những thông tin liên quan đến khả năng ban hành các sắc thuế mới đối với bất động sản cũng là yếu tố cần được tính đến khi đánh giá triển vọng thị trường.

Theo ông Quê, nếu thanh khoản được cải thiện trong thời gian tới, diễn biến này có thể chỉ xuất hiện ở một số phân khúc và dự án cụ thể. Đó có thể là nhà ở xã hội tại những vị trí tương đối trung tâm hoặc các dự án nhà ở thương mại có mức giá thấp hơn mặt bằng chung, phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Còn xét trên mặt bằng chung, thị trường vẫn đối diện nguy cơ thanh khoản suy yếu và giá bất động sản tiếp tục giảm. Sau ba quý đầu năm 2026, giao dịch đã giảm sút, giá có dấu hiệu hạ nhiệt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong bối cảnh đó, khả năng phục hồi không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường mà còn gắn với việc tháo gỡ những điểm nghẽn về lãi suất, tín dụng, nguồn cung và giá bán.

Hạ lãi suất, điều tiết nguồn cung để khơi thông thanh khoản

Theo ông Nguyễn Anh Quê, điều kiện đầu tiên để một dự án bất động sản có thể bán hàng tốt là giá bán phải phù hợp với mặt bằng thị trường và được người mua chấp nhận.

Thực tế tại các khu vực ven đô phía nam và phía tây Hà Nội cho thấy vai trò của giá bán đối với khả năng hấp thụ sản phẩm. Vào thời điểm thị trường đạt đỉnh, giá chung cư tại những khu vực này từng lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2. Hiện nay, mặt bằng giá đã điều chỉnh xuống khoảng 70 triệu đồng/m2.

Theo ông Quê, nếu chủ đầu tư đưa ra mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2, thanh khoản của dự án có thể tương đối tốt; còn ở mức khoảng 60 triệu đồng/m2, tốc độ giao dịch có thể nhanh hơn. Những mức giá này cho thấy khi giá bán phù hợp hơn với khả năng chi trả, cơ hội tiếp cận người mua và tiêu thụ sản phẩm cũng được cải thiện.

Tuy nhiên, giá bán hợp lý mới là điều kiện đối với từng dự án, chưa đủ để tạo ra sự phục hồi cho toàn thị trường. Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, thị trường cần những điều kiện đồng bộ hơn, trước hết là mặt bằng lãi suất giảm xuống mức hợp lý, tương đương đầu năm 2024. Đồng thời, điều kiện cho vay và khả năng tiếp cận tín dụng cũng cần thuận lợi hơn so với hiện nay.

Bên cạnh lãi suất và tín dụng, nguồn cung cần được điều tiết phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo ông Quê, không thể chỉ tập trung thực hiện thủ tục đầu tư và liên tục đưa thêm sản phẩm ra thị trường mà không tính đến khả năng hấp thụ. Nếu nguồn cung tiếp tục tăng trong khi sức mua chưa phục hồi, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ lớn hơn, khiến việc bán hàng gặp nhiều khó khăn.

Chính sách thuế đối với bất động sản cũng cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm phù hợp với điều kiện thị trường và có lộ trình triển khai hợp lý. Đây là một trong những yếu tố cần tính đến khi xây dựng định hướng phát triển thị trường bất động sản trong dài hạn.

Ở góc độ từng dự án, ông Quê cho rằng ba yếu tố quan trọng quyết định khả năng bán hàng là tiến độ triển khai tốt, pháp lý bảo đảm và giá bán phù hợp với mặt bằng thị trường. Khi đáp ứng được các điều kiện này, dự án mới có cơ hội thu hút người mua, cải thiện thanh khoản và tạo dòng tiền cho doanh nghiệp.

Thị trường phân hóa, dòng tiền ưu tiên giá trị thực

Dù các yếu tố về lãi suất, tín dụng, nguồn cung và giá bán đều có vai trò quan trọng, theo ông Nguyễn Anh Quê, những điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản phục hồi trên diện rộng hiện vẫn chưa xuất hiện đầy đủ.

Ông dự kiến phải đến quý II/2027, thị trường mới có thể xuất hiện những điều kiện thuận lợi hơn về lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng. Trong khi đó, nguồn cung có thể tiếp tục gia tăng, khiến áp lực đối với thị trường chưa sớm được giải tỏa.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường khó có thể phục hồi đồng đều giữa các phân khúc và dự án. Trong khi các điều kiện vĩ mô chưa thực sự thuận lợi, khả năng tiêu thụ sản phẩm sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chiến lược kinh doanh và quyết định của từng chủ đầu tư.

Theo ông Quê, những doanh nghiệp không đặt kỳ vọng lợi nhuận quá cao, ưu tiên dòng tiền và mong muốn duy trì hoạt động để vượt qua giai đoạn khó khăn có thể chủ động điều chỉnh phương án bán hàng, trong đó có việc đưa giá về mức phù hợp hơn. Đây cũng là cách để doanh nghiệp tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh sức mua còn hạn chế.

Đánh giá về kịch bản thị trường trong quý IV/2026, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng nguồn cung sẽ tiếp tục tăng, giá bất động sản có thể giảm thêm và thanh khoản nhìn chung vẫn khó khăn như hiện nay.

Dù vậy, thị trường vẫn có những điểm sáng nhất định. Phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng duy trì khả năng giao dịch tích cực hơn. Bên cạnh đó, một số dự án có thể cải thiện thanh khoản nếu chủ đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng, đưa ra mức giá hợp lý và phù hợp với khả năng chấp nhận của người mua.

Trong bối cảnh các điều kiện phục hồi chung chưa hội tụ, khả năng bán hàng của từng dự án vì thế sẽ phụ thuộc đáng kể vào việc chủ đầu tư có sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, bảo đảm tiến độ, pháp lý và đưa giá bán về mức thị trường có thể hấp thụ hay không.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc, trong đó xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng dần nhường chỗ cho chiến lược trung và dài hạn. Người mua ngày càng chú trọng các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá bền vững.

Theo ông Đính, từ nay đến năm 2030, thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội trên thị trường không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều phù hợp với mọi nhà đầu tư. Ông Đính cho rằng cuối năm 2026 có thể là thời điểm thích hợp để cân nhắc mua nhà đất, song nhà đầu tư cần xây dựng phương án tài chính an toàn, thẩm định kỹ tính pháp lý của dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư. Với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, việc tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới uy tín cũng là giải pháp giúp hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả lựa chọn bất động sản.