Giữ 5% giá trị 'nhà trên giấy' tại ngân hàng: Cơ chế nào để tiền không bị ‘giam’ vô thời hạn?

Giữ 5% giá trị 'nhà trên giấy' tại ngân hàng: Cơ chế nào để tiền không bị ‘giam’ vô thời hạn?Ái Sa-19/09/2026 08:16 (GMT+7)(VNF) - Đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi người mua được cấp sổ hồng, được kỳ vọng tăng sự an toàn cho người mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần làm rõ thời hạn giữ tiền và trách nhiệm của các bên nếu việc cấp giấy chứng nhận kéo dài.Giữ 5% để bảo đảm quyền lợi người muaTại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà hình thành trong tương lai có thể chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản tại ngân hàng và chỉ trả cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.Người mua nhà hình thành trong tương lai vẫn được thanh toán theo tiến độ. Lần thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền cọc. Tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước thời điểm bàn giao nhà tối đa là 70%.Nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.Với 5% tiền mua nhà còn lại, dự thảo lần này quy định khoản tiền sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp của Việt Nam. Việc mở tài khoản và các thỏa thuận liên quan do các bên thống nhất trong hợp đồng.Theo đề xuất, ngân hàng chỉ giải ngân khoản tiền này cho chủ đầu tư sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua. Nếu việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng có quyền nhận lại khoản tiền đang được giữ tại tài khoản đảm bảo.Quy định này được thiết kế khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo luật hiện hành, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận; 5% còn lại được thanh toán sau khi có sổ hồng.Về bản chất, đề xuất mới bổ sung một lớp kiểm soát đối với khoản thanh toán cuối cùng. Thay vì để 5% giá trị hợp đồng tiếp tục nằm trong quan hệ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, khoản tiền được chuyển vào tài khoản tại ngân hàng và chỉ được giải ngân khi điều kiện về giấy chứng nhận được đáp ứng.Quy định này được đặt trong bối cảnh thực tế vẫn tồn tại tình trạng người mua đã nhận bàn giao nhà nhưng phải chờ đợi trong thời gian dài để được cấp sổ hồng.Nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viên Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận một số chủ đầu tư còn chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua.Tình trạng này khiến nhiều khách hàng đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Việc chậm trễ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, đặc biệt là việc xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản.“Khi chưa có giấy chứng nhận, người mua cũng có thể gặp khó khăn nếu muốn thế chấp bất động sản để vay vốn, chuyển nhượng”, bà nói.Cần quy định cụ thể hơnTuy nhiên, việc đưa 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm mới chỉ giải quyết được bài toán kiểm soát dòng tiền. Để cơ chế này thực sự bảo vệ người mua, các chuyên gia cho rằng cần đồng thời làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và thời hạn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.Theo bà Phạm Thị Miền, bên cạnh việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng, pháp luật cần quy định cụ thể hơn về trách nhiệm của các bên trong quá trình cấp giấy chứng nhận.Theo đó, cơ quan chức năng cần có quy định xác định rõ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện việc hoàn thiện, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch cũng như trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; có chế tài cụ thể đối với hành vi vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các trách nhiệm pháp lý khác.Các trường hợp được loại trừ trách nhiệm cũng cần được quy định rõ nhằm hạn chế tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư khi quá trình cấp giấy chứng nhận phát sinh vướng mắc.Theo bà Miền, việc “khóa” 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng chỉ là một phần của cơ chế bảo vệ người mua. Nếu thiếu quy định về thời hạn, quy trình và trách nhiệm hoàn tất hồ sơ, khách hàng có thể vẫn phải chờ đợi trong thời gian dài để được xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản.Ở khía cạnh khác, một số chuyên gia cho rằng việc buộc chuyển 5% giá trị cuối cùng vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng có thể làm phát sinh thêm vướng mắc.Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng việc đưa 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm có thể tăng mức độ an toàn cho người mua. Tuy nhiên, theo ông, trong điều kiện thông thường, người mua sẽ được cấp sổ sau một khoảng thời gian kể từ khi dự án hoàn thành và chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ pháp lý.Việc bổ sung thêm một tài khoản bảo đảm vì vậy có thể khiến quy trình thanh toán phức tạp hơn đối với cả hai bên. Ông Thắng cho rằng cần cân nhắc việc giữ nguyên quy định hiện hành, tránh tạo thêm thủ tục.Một vấn đề khác cũng được giới chuyên gia lưu ý là việc nếu dự án phát sinh vướng mắc pháp lý khiến việc cấp sổ hồng kéo dài, khoản 5% cũng có thể rơi vào trạng thái phong tỏa trong thời gian không xác định. Khi đó, mục tiêu bảo vệ người mua về dòng tiền lại có thể trở thành một vấn đề mới nếu pháp luật không thiết kế rõ thời hạn và phương án xử lý.Một phương án được đặt ra là quy định ngay trong hợp đồng mở tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng về thời hạn giữ tiền. Nếu hết thời hạn mà cơ quan nhà nước vẫn chưa cấp giấy chứng nhận, khoản tiền gốc và lãi có thể được hoàn trả cho khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận gia hạn.Cách tiếp cận này nhằm tạo “đường ra” cho khoản 5% trong trường hợp thủ tục cấp sổ kéo dài, thay vì để người mua phải chờ vô thời hạn mà không biết khi nào có thể nhận lại tiền.Trong quá trình góp ý dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thực tế có trường hợp khách hàng tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, khiến doanh nghiệp gặp vướng mắc trong việc thu 5% giá trị hợp đồng còn lại.Đơn vị này đề xuất trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì có thể thanh toán 5% còn lại cho chủ đầu tư ngay khi xác định việc tự thực hiện thủ tục.Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị dự thảo làm rõ thời điểm giải tỏa khoản tiền 5% trong tài khoản đảm bảo, đặc biệt với trường hợp chủ đầu tư đã hoàn tất các điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng khách hàng tự thực hiện thủ tục, đồng thời cần có quy định cụ thể về cách xử lý khoản tiền này nếu các bên không thống nhất được phương án.