HoREA đề xuất giữ quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội theo giá thị trường sau 5 năm

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và Bộ Xây dựng, góp ý về quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo HoREA, quy định về bán lại, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong và sau thời hạn 5 năm tại dự thảo vẫn còn một số điểm chưa sát thực tế, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị duy trì cơ chế cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Đối với trường hợp bán lại trong thời hạn 5 năm, HoREA kiến nghị cho phép chuyển nhượng cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giá bán không nên chỉ giới hạn ở mức giá gốc trong hợp đồng.

Theo đề xuất, giá bán lại tối đa bằng giá nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng ban đầu, cộng chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu (không vượt quá 30% giá trị hợp đồng) và phần trượt giá CPI hằng năm.

HoREA cho rằng cách tính này nhằm ghi nhận những chi phí thực tế người mua phải bỏ ra trong quá trình sở hữu nhà. Nếu chỉ được bán lại theo giá gốc, người bán có thể chịu thiệt do không được tính các khoản lãi vay và chi phí vốn đã phát sinh.

Hiệp hội cũng cảnh báo quy định giá bán lại chỉ bằng giá gốc có thể dẫn đến tình trạng người mua và người bán thỏa thuận thêm khoản chênh lệch ngoài hợp đồng, gây thất thu thuế và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Với trường hợp chuyển nhượng sau 5 năm, HoREA đề nghị người mua được bán nhà theo giá thị trường cho đối tượng đủ điều kiện nếu đã có giấy chứng nhận; trường hợp chưa được cấp giấy thì được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Ngoài ra, Hiệp hội kiến nghị áp dụng thống nhất nghĩa vụ tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội, không phân biệt nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư.

HoREA cho rằng, quy định hiện nay có sự khác biệt khi người bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi người bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ phải thực hiện nghĩa vụ này theo quy định của Chính phủ. Hiệp hội kiến nghị cần xem xét lại để bảo đảm sự công bằng giữa các loại hình nhà ở.

HoREA cho rằng nhu cầu bán lại nhà ở xã hội có thể xuất phát từ nhiều lý do chính đáng như thay đổi nơi làm việc, chuyển địa bàn sinh sống, gặp sự cố bất khả kháng hoặc thu nhập tăng lên, muốn chuyển sang căn nhà có diện tích và tiện ích phù hợp hơn.

Do đó, Hiệp hội đề xuất kiểm soát tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ ngay từ khâu xét duyệt đối tượng mua, thuê mua, thay vì áp dụng những hạn chế ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua thực sự.

Cụ thể, người mua nhà ở xã hội cần có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có dự án. Trường hợp chưa có thường trú phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên và sau khi mua nhà phải đăng ký thường trú tại chính căn hộ này. HoREA cũng đề nghị giao công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú.

Theo Hiệp hội, việc hạn chế quyền chuyển nhượng theo giá thị trường có thể khiến người dân e ngại mua nhà ở xã hội. Người mua phải chịu nhiều khoản chi phí như tiền lãi vay, phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ.

Không chỉ ảnh hưởng đến người mua, quy định này còn có thể tác động đến sức mua và hoạt động của doanh nghiệp. HoREA cho biết một số khách hàng đã rút đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi biết dự thảo luật đề xuất thay đổi quy định chuyển nhượng sau 5 năm.

Hiệp hội nhận định nếu sức mua suy giảm, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn về dòng tiền và thanh khoản. Điều này cũng ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, làm giảm động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội của doanh nghiệp, qua đó tác động đến mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đã chỉnh lý quy định về việc bán lại nhà xã hội sau 5 năm nhằm ngăn nguy cơ trục lợi chính sách từ loại hình nhà ở an sinh này.

Tại phiên thảo luận về Luật Nhà ở (sửa đổi) hôm 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng cho biết việc siết chặt đối tượng được mua nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm ngăn ngừa trục lợi, làm sai lệch mục tiêu tốt đẹp của chính sách, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời. Theo ông, quy định tại luật mới nhằm đảm bảo nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ sinh thái an sinh và phục vụ đúng đối tượng.