Khó như mua nhà ở Mỹ bây giờ: Lãi suất tăng, giá nhà cao kỷ lục

Người mua nhà ở Mỹ hiện nay đang đối mặt với nhiều khó khăn, khi lãi suất leo thang và nguồn cung nhà ít ỏi khiến giá nhà bị đẩy lên mức cao chưa từng thấy...

Theo tờ báo Wall Street Journal, với lãi suất vay mua nhà vượt mốc 7%, một số người mua ở Mỹ đang cân nhắc các chiến lược quen thuộc để giảm bớt khoản thanh toán hàng tháng: trả trước nhiều hơn, sử dụng các khoản vay có lãi suất thả nổi hoặc thậm chí mua nhà bằng tiền mặt.

Nhưng dù tìm giải pháp nào, những người đang tìm mua nhà ở nước này vẫn phải đối mặt với một "cú sốc kép" về tài chính hiếm thấy: lãi suất vay mua nhà tăng nhanh và giá nhà - dù đang tăng với tốc độ chậm hơn trước - nhưng vẫn liên tục chạm các mức cao kỷ lục. Thực tế này đẩy thị trường nhà ở tại Mỹ thời hậu đại dịch vào một trong những giai đoạn khó khăn nhất đối với người mua nhà trong những năm gần đây, đồng thời hạn chế các lựa chọn xoay sở tài chính cho những người có ý định mua nhà.

TRẢ TRƯỚC NHIỀU HƠN

Việc tăng khoản tiền trả trước sẽ giúp giảm bớt khoản thanh toán hàng tháng vốn tăng cao do lãi suất vay lớn. Tuy nhiên, giá nhà đã tăng hơn 50% kể từ năm 2019, khiến nhiều người mua gặp khó khăn trong việc xoay sở tiền mặt để nâng mức trả trước vượt khỏi tỷ lệ thông thường là 10% đến 15%. Tình trạng này đã làm đảo lộn chiến lược thường thấy của người mua nhằm thích ứng với chi phí vay cao hơn.

Ngoài ra, khi lãi suất vay thế chấp nhà tăng, người bán thường buộc phải giảm giá nhà để giữ chân người mua trên thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở tại Mỹ vẫn ở mức thấp do nhiều chủ nhà chọn cách tiếp tục ở lại ngôi nhà hiện tại để duy trì mức lãi suất vay thế chấp 3-4% mà họ đã có được sau đại dịch. Nếu bán ngôi nhà hiện có và chuyển sang một ngôi nhà khác, họ sẽ phải chấp nhận khoản vay mới với lãi suất cao hơn nhiều.

Hiệu ứng "gắn chặt" này - khi các chủ nhà không muốn bán nhà, nhằm giữ mức lãi suất thấp đã chốt từ nhiều năm trước - đã tạo điều kiện cho giá nhà tiếp tục tăng ngay cả khi nhu cầu thị trường sụt giảm. Giá trung vị của nhà ở đã qua sử dụng trên toàn quốc ở Mỹ trong tháng 8 đã tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 429.100 USD, một kỷ lục đối với tháng 8. Sự gia tăng này diễn ra bất chấp việc doanh số bán nhà giảm xuống mức thấp nhất và lãi suất chạm mức cao nhất trong hơn 1 năm qua.

Mức trung vị của khoản tiền trả trước trong các giao dịch mua nhà đã tăng nhẹ trong năm nay do lãi suất vay mua nhà tăng cao, thúc đẩy người mua chi nhiều tiền hơn ngay từ đầu để giảm bớt gánh nặng thanh toán hàng tháng.

Theo Realtor.com, khoản tiền trả trước trung vị vào tháng 1 năm nay là 23.053 USD, nhưng đến tháng 8 đã tăng lên 27.166 USD. Trong cùng khoảng thời gian này, mức trung vị của tỷ lệ phần trăm trả trước trong các giao dịch mua nhà cũng tăng từ 12,8% lên 13,8%.

Tuy nhiên, bà Christina Beitler - người điều hành một công ty môi giới thế chấp tại Austin - cho biết đợt tăng lãi suất gần đây đã khiến thị trường gần như ngưng trệ. "Tất cả chúng tôi đều đang gặp bế tắc. Hoạt động trên thị trường gần như đã chững lại hoàn toàn. Tôi cho rằng vào lúc này, người mua đang tạm lùi lại và cân nhắc kỹ lưỡng hơn', bà nói.

GIẢI PHÁP VAY LÃI SUẤT THẢ NỔI

Ngay cả sau cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, khi doanh số bán nhà ở Mỹ sụt giảm, những người mua có điểm tín dụng tốt vẫn có thể tận dụng mức lãi suất vay mua nhà thấp hơn so với hiện nay, bên cạnh giá nhà giảm. Khi đó, nguồn cung nhà ở tại Mỹ dồi dào do các tổ chức cho vay muốn nhanh chóng bán ra hàng triệu ngôi nhà bị tịch biên.

Bà Beitler kể lại rằng gần đây bà đã báo mức lãi suất vay thế chấp nhà tới một khách hàng vào thứ Hai, nhưng đến khi họ ký hợp đồng vào thứ Năm, lãi suất đã tăng thêm hơn 0,5 điểm phần trăm. "Khách thẳng thừng nói: 'Tôi không thể tiếp tục được nữa'", bà kể lại và nói thêm rằng khách hàng này đã hủy hợp đồng.

Trước năm 2001, lãi suất vay mua nhà ở Mỹ hầu như luôn ở mức trên 7%, và vào thập niên 1980, con số này từng lên tới 18,63% theo dữ liệu của công ty tài chính nhà ở Freddie Mac. Hệ quả là khả năng chi trả nhà ở của người Mỹ ở thời đó thậm chí còn kém hơn, nhưng giá nhà thấp cho phép người mua trả trước một tỷ lệ lớn hơn để giảm bớt gánh nặng từ mức lãi suất cao.

Theo Cục Thống kê Dân số Mỹ, vào năm 1980, giá trị trung vị của một căn nhà ở Mỹ là 47.200 USD, trong khi mức trung vị của thu nhập hộ gia đình là 17.710 USD. Hiện nay, giá trị nhà trung vị đã tăng lên mức 368.700 USD theo số liệu của công ty môi giới bất động sản Zillow, cho thấy tốc độ tăng vượt xa mức tăng thu nhập. Năm 2025, thu nhập trung vị hàng năm của hộ gia đình ở Mỹ đạt 87.460 USD. Điều này đồng nghĩa với việc đối với nhiều người mua, khoản tiền trả trước đã trở thành gánh nặng tài chính lớn hơn nhiều.

Ông Mark Fleming, chuyên gia kinh tế trưởng tại công ty First American, nhận định rằng mức tăng thêm của khoản tiền trả trước trong các giao dịch mua nhà ở Mỹ trong thời gian tới có thể sẽ không đáng kể, chủ yếu do nhiều người mua đã dốc hết khả năng tài chính để trả trước và đơn giản là không còn đủ điều kiện để đóng góp thêm nữa. "Đối với nhiều người vay bị hạn chế về khả năng chi trả, họ không còn lựa chọn nào khác", ông nói.

Những người mua có điều kiện hiện đang tìm đến sự hỗ trợ từ người thân và các nguồn tài sản tài chính để trang trải cho khoản tiền trả trước. Theo một cuộc khảo sát của Hiệp hội Môi giới bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố năm 2025, 26% người mua nhà đã sử dụng các loại tài sản như cổ phiếu và quỹ hưu trí 401(k), thông qua hình thức rút tiền hoặc vay mượn, để trang trải khoản trả trước, trong khi 22% nhận được sự hỗ trợ từ người thân hoặc bạn bè.

Một chiến lược mà các chuyên gia kinh tế dự báo sẽ trở nên phổ biến hơn đáng kể khi lãi suất tăng và giá nhà vẫn ở mức cao chính là các hình thức vay thế chấp với cấu trúc linh hoạt, như vay lãi suất thả nổi. Theo Hiệp hội Chủ ngân hàng cho vay thế chấp nhà (MBA), vào đầu năm nay, chỉ có 6,3% số hồ sơ vay thế chấp là loại vay có lãi suất điều chỉnh. Đến tuần tính đến ngày 18/9, tỷ lệ này đã tăng lên 9,8%.

Các khoản vay thế chấp nhà lãi suất thả nổi thường áp dụng mức lãi suất cố định thấp hơn trong khoảng thời gian từ 3-10 năm, sau đó chuyển sang lãi suất thị trường khi thời hạn này kết thúc. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, nhiều người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro về biến động lãi suất trong tương lai để đổi lấy khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, ông Beitler cho biết một số người mua gặp khó khăn trong việc đáp ứng điều kiện vay, do các bên cho vay e ngại cung cấp loại hình này cho những người có thể không đủ khả năng chi trả mức lãi suất cao hơn đáng kể trong tương lai.