Vĩ mô Việt Nam

Khơi dòng vốn cho BĐS: Chuyên gia đề xuất kết nối các kênh tài trợ theo vòng đời dự án

Vietnamfinance
· 19 giờ trước

Đa dạng hoá nguồn vốn là điều cấp thiết

Tại hội thảo 'Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số', các chuyên gia cho rằng cần phát huy đồng thời vai trò của tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng lớn của nền kinh tế.

Đối với bất động sản, việc đa dạng hóa nguồn vốn càng trở nên cấp thiết bởi các dự án thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian triển khai kéo dài và khả năng thu hồi vốn phụ thuộc nhiều vào tiến độ pháp lý cũng như sức mua thị trường. Nếu nguồn vốn không phù hợp với chu kỳ đầu tư, doanh nghiệp có thể phải gánh chi phí lãi vay trong thời gian dài, làm giảm hiệu quả kinh doanh và gia tăng áp lực lên giá bán.

Đa dạng hoá nguồn vốn là điều cấp thiết với thị trường bất động sản.

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho biết các tổ chức tín dụng đóng góp khoảng 51% nguồn vốn huy động phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi đó, nhu cầu vốn đầu tư của nền kinh tế giai đoạn 2026 - 2030 lên tới 38,5 triệu tỷ đồng.

Quy mô nhu cầu vốn này cho thấy việc tiếp tục dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng sẽ tạo ra áp lực lớn, nhất là với những lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài như bất động sản. Một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý, xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường và thu hồi vốn, trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu được huy động từ các khoản tiền gửi có kỳ hạn ngắn.

Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, cho biết một dự án bất động sản thường cần ít nhất 3 - 5 năm để triển khai, còn nhu cầu vốn trung và dài hạn có thể kéo dài từ 5 - 25 năm. Sự chênh lệch về thời hạn giữa nguồn vốn huy động và nhu cầu đầu tư đòi hỏi thị trường phải phát triển thêm các kênh tài trợ dài hạn.

Theo ông Toan, cần phát triển trái phiếu doanh nghiệp gắn với tài sản bảo đảm, xếp hạng tín nhiệm độc lập và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bổ sung nguồn vốn ngoài ngân hàng. Đồng thời, tín dụng dành cho các dự án cần được xem xét dựa trên tình trạng pháp lý, tiến độ thi công và khả năng tạo dòng tiền, thay vì áp dụng cách đánh giá đồng nhất cho mọi trường hợp.

Ở góc độ thị trường vốn, PGS.TS Phùng Thế Đông đề xuất kết nối các kênh tài trợ theo vòng đời dự án. Trong giai đoạn đầu, tín dụng ngân hàng có thể hỗ trợ quá trình hình thành và triển khai dự án. Khi công trình hoàn thành, đi vào hoạt động và bắt đầu tạo doanh thu, doanh nghiệp có thể huy động vốn qua thị trường, chẳng hạn phát hành trái phiếu, để cơ cấu lại nguồn tài trợ và giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng.

Cách tiếp cận này phù hợp với những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, khai thác thương mại hoặc vận hành tài sản. Khi dự án đi vào hoạt động, dòng tiền thực tế và chất lượng tài sản có thể trở thành cơ sở để doanh nghiệp tiếp cận các hình thức huy động vốn phù hợp hơn.

PGS.TS Phùng Thế Đông cũng đề xuất phát triển các định chế đầu tư dài hạn, nghiên cứu mở rộng kênh đầu tư đối với nguồn vốn bảo hiểm xã hội và đa dạng hóa công cụ trái phiếu, trong đó có trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu đô thị và trái phiếu đường sắt.

Bên cạnh việc mở rộng nguồn cung vốn, TS Cấn Văn Lực lưu ý doanh nghiệp cần thay đổi thói quen chỉ tìm đến ngân hàng khi có nhu cầu huy động vốn. Để tiếp cận thị trường trái phiếu, nguồn vốn quốc tế hoặc các trung tâm tài chính quốc tế, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, chất lượng quản trị và khả năng cung cấp thông tin. Đây cũng là những yếu tố quan trọng để củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản.

Khơi thông sức mua, đưa dòng tiền quay trở lại thị trường

Nếu đa dạng hóa nguồn vốn giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, sức mua của người dân lại quyết định khả năng tiêu thụ sản phẩm và tốc độ thu hồi vốn. Hai yếu tố này có mối quan hệ chặt chẽ: dự án khó bán hàng sẽ chậm thu hồi vốn, trong khi chi phí tài chính kéo dài có thể tiếp tục làm tăng giá thành, khiến nhà ở ngày càng khó tiếp cận.

Khơi thông sức mua, đưa dòng tiền quay trở lại thị trường.

Theo ông Phạm Nguyễn Toan, tỷ lệ sử dụng vốn vay của người mua nhà có thể ở mức 50% - 70%. Với tỷ lệ vay này, biến động lãi suất, đặc biệt khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, sẽ tác động đáng kể đến nghĩa vụ trả nợ của các hộ gia đình. Chi phí vay tăng có thể khiến người mua trì hoãn quyết định giao dịch, ngay cả khi nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu.

Từ thực tế đó, ông Toan đề xuất nghiên cứu các gói cấp bù lãi suất hoặc cơ chế cố định lãi suất ở mức thấp trong 5 - 10 năm đầu đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội cũng cần được xem xét cơ chế ưu tiên về thời hạn vay và hệ số rủi ro.

Theo ông, chính sách tài chính nhà ở cần đặt khả năng chi trả của người mua vào vị trí trung tâm, thay vì chỉ tập trung mở rộng tín dụng. Điều quan trọng là phải đánh giá khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ của người vay trong dài hạn. Khi chi phí vốn có thể dự báo, người dân sẽ chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, còn doanh nghiệp có thêm cơ sở xây dựng phương án bán hàng phù hợp.

Về phía nguồn cung, ông Toan cho rằng cần phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng thanh toán thực tế. Ông đồng thời kiến nghị đẩy nhanh Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để bán và cho thuê, gắn với số hóa thủ tục và cải thiện khả năng tiếp cận chính sách.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, bài toán không chỉ là tiếp cận nguồn vốn mà còn nằm ở việc lựa chọn phân khúc phù hợp, minh bạch pháp lý, tiến độ và chi phí sản phẩm. Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, điều chỉnh biên lợi nhuận kỳ vọng và tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro tồn kho, cải thiện khả năng tiêu thụ và thu hồi vốn.

Ông Phạm Nguyễn Toan cũng cho rằng kỳ vọng giá bất động sản giảm 30% - 50% như giai đoạn 2011 - 2015 cần được xem xét trong tương quan với mặt bằng chi phí hiện nay. Tiền đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và các yêu cầu tuân thủ đều tác động đến giá thành. Vì vậy, giảm giá sâu không phải lúc nào cũng khả thi nếu các yếu tố đầu vào chưa được giải quyết.

Muốn đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, cần đồng thời xử lý các điểm nghẽn về pháp lý, chi phí đầu vào, nguồn vốn và cơ cấu sản phẩm. Theo đề xuất của ông Toan, việc đồng bộ các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng, xử lý dự án tồn đọng, rút ngắn thời gian thẩm định và cấp phép liên ngành sẽ góp phần hạn chế chi phí phát sinh do dự án kéo dài.

Ở góc độ thị trường vốn, TS Cấn Văn Lực đề xuất nghiên cứu việc mã hóa tài sản bất động sản và chứng khoán trên nền tảng blockchain để phục vụ giao dịch trong dài hạn. Theo ông, đây có thể là hướng bổ sung phương thức kết nối tài sản với dòng vốn, song cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế triển khai, bởi hoạt động này chưa được cho phép theo nội dung ông đề cập tại hội thảo.

Nhìn chung, hiệu quả của việc khơi thông dòng vốn không chỉ nằm ở khả năng huy động thêm tiền cho doanh nghiệp, mà còn ở việc phân bổ vốn đúng nhu cầu, đúng chu kỳ và tạo ra dòng tiền thực. Với thị trường bất động sản, điều đó đòi hỏi phải song song tháo gỡ khó khăn tài chính cho chủ đầu tư, nâng cao tính minh bạch và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng thanh toán của người dân.