Kiểm soát tín dụng bất động sản: Phân loại dự án để tránh 'cào bằng'

Nếu không phân loại dự án để áp dụng cơ chế tín dụng phù hợp, việc nới tín dụng bất động sản có thể làm gia tăng rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Ngược lại, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn ở giai đoạn hoàn thiện rơi vào tình trạng đình trệ, biến thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu…

Bất động sản có tính liên thông cao với nền kinh tế thông qua nhiều bảng cân đối tài sản và dòng tiền, từ giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của cả chuỗi xây dựng, vật liệu và nội thất. Vì vậy, điều đáng quan tâm không chỉ là một nhịp điều chỉnh giá bất động sản, mà còn là nguy cơ dự án đình trệ kéo dài, không xác định được dự án nào còn khả năng phục hồi và rốt cuộc rủi ro, tổn thất sẽ được phân bổ cho chủ thể nào.

Đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng khiến bất động sản trở thành một trong những lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và sâu sắc từ chính sách tín dụng. Khi 'van' tín dụng mở, lãi suất thấp, dòng tiền 'rẻ' có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ lan rộng. Ngược lại, khi lãi suất cao và dòng vốn bị thắt chặt, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ đình trệ, kéo theo áp lực lên doanh nghiệp, ngân hàng và người mua nhà.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kiểm soát tín dụng nếu không đi cùng cơ chế xử lý thanh khoản và tháo gỡ các dự án gặp khó khăn có thể khiến rủi ro thanh khoản nhanh chóng chuyển thành rủi ro niềm tin, thậm chí lan rộng thành rủi ro hệ thống. Trung Quốc là một trường hợp điển hình.

BÀI HỌC TỪ TRUNG QUỐC: KIỂM SOÁT ĐÒN BẨY PHẢI ĐI CÙNG XỬ LÝ THANH KHOẢN VÀ DỰ ÁN 

Theo VARS IRE, việc giảm đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản và hạn chế tình trạng tín dụng tập trung quá lớn vào lĩnh vực này nhằm mục tiêu quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp phụ thuộc rất lớn vào thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai, đặc biệt với thị trường phụ thuộc đáng kể vào mô hình bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong mô hình này, doanh nghiệp thường sử dụng dòng tiền từ người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn (refinancing). Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Khi đó, vấn đề thanh khoản không còn dừng ở doanh nghiệp mà có thể nhanh chóng trở thành vấn đề niềm tin đối với người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn, qua đó làm gia tăng nguy cơ lan truyền trên toàn thị trường.

Người mua lo ngại dự án không được bàn giao sẽ giảm mua hoặc ngừng thanh toán. Chủ đầu tư mất nguồn tiền từ bán hàng, tiến độ thi công chậm lại và niềm tin tiếp tục suy giảm. Doanh số giảm kéo theo khả năng tiếp cận tín dụng suy yếu, tạo thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.

Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm chính sách từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường, trong đó có mở lại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp tư nhân và các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao những căn nhà đã bán.

Đến đầu năm 2024, cơ chế 'danh sách trắng' do Nhà nước điều phối được triển khai, hướng tới mục tiêu kép: bảo đảm hoàn thành, bàn giao nhà và khôi phục niềm tin của người mua, qua đó hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính. Theo cơ chế này, chính quyền địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng tiến hành thẩm định và dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành. Đây là một thay đổi đáng chú ý trong tư duy chính sách: thay vì hỗ trợ dàn trải cho doanh nghiệp, nguồn lực được hướng vào những dự án có khả năng phục hồi và hoàn thành.

Theo China Daily (dẫn dữ liệu do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc công bố tháng 10/2025), đã có hơn 7.000 tỷ Nhân dân tệ, tương đương khoảng 1.000 tỷ USD, đã được dẫn vào các dự án bất động sản thông qua cơ chế 'danh sách trắng'; khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao.

Tuy nhiên, giá nhà và doanh số bán tại Trung Quốc vẫn đang trong quá trình phục hồi. Điều này cho thấy tín dụng có thể giúp đẩy nhanh tiến độ dự án và cải thiện thanh khoản, nhưng để thị trường phục hồi bền vững vẫn cần thêm thời gian và các giải pháp đồng bộ nhằm củng cố niềm tin. Một trong những yêu cầu đó là tái cơ cấu những doanh nghiệp yếu kém, không còn đáp ứng được các điều kiện của thị trường mới.

Bài học quan trọng từ Trung Quốc vì thế không đơn thuần là nới tín dụng để vực dậy thị trường, mà là phân biệt giữa hỗ trợ một dự án có khả năng hoàn thành với việc duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi. Dòng vốn cần được phân bổ theo chất lượng và khả năng hoàn thành của từng dự án, thay vì áp dụng một cơ chế tín dụng đồng nhất cho toàn bộ thị trường.

VIỆT NAM: CẦN THÊM CƠ CHẾ NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI RỦI RO

Trong quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua một chu kỳ suy giảm mạnh trong giai đoạn 2011 - 2013, khi lãi suất cho vay vượt 18 - 20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường 'đóng băng' kéo dài, giá bất động sản tại nhiều khu vực giảm 30 - 40%, kể cả ở những khu vực trung tâm.

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa nhiều vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy và rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản của Việt Nam từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng thông qua Nghị quyết số 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, cho người trẻ vay mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33, với sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại, đến tháng 5/2026, tổng vốn giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, chưa tới 8,6%.

Khoảng cách lớn giữa nguồn vốn được bố trí và lượng vốn thực tế giải ngân cho thấy vấn đề của thị trường không đơn giản là thiếu tiền. Tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ.

Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ, đặc biệt khi thủ tục còn phức tạp và nhiều rào cản, thì lãi suất ưu đãi cũng khó tạo ra nhu cầu bền vững.

Đến năm 2025, sau khoảng 2 năm được kiểm soát chặt, tín dụng bất động sản đã được nới hơn. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng bình quân của toàn nền kinh tế và tập trung nhiều hơn vào mục đích kinh doanh bất động sản, trong bối cảnh kênh trái phiếu vẫn ảm đạm.

Dòng vốn rẻ giúp thị trường sôi động hơn, nhiều dự án được tái khởi động. Cùng với đó, các chính sách ưu đãi về lãi suất, ân hạn nợ gốc kéo dài góp phần thúc đẩy cả nhu cầu và lượng giao dịch nhà ở.

Hiện nay, trong bối cảnh thị trường đang được các cấp, các ngành theo sát, 'chuẩn mực' và 'kỷ cương' trở thành yêu cầu ngày càng rõ nét. Việc kiểm soát đầu cơ, hướng thị trường trở lại nhu cầu thực thông qua nhiều giải pháp, trong đó có chính sách tín dụng, được xem là yếu tố then chốt để bất động sản bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.

Trích dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, VnEconomy cho biết đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, cao hơn mức tăng tín dụng chung và chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Trong đó, cho vay trung và dài hạn chiếm 94% tổng dư nợ bất động sản, tăng 8,1%; nợ xấu trong lĩnh vực này tăng 10,5%. 

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, đồng thời chủ động điều tiết dòng vốn vào các phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.

Theo VARS IRE, vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc 'siết' hay 'mở', mà quan trọng hơn là hiệu quả phân bổ vốn và mức độ rủi ro đi kèm. Trên thực tế, tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Các nhóm tín dụng này khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.

Do đó, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung cho toàn bộ tín dụng bất động sản, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro. Nguồn vốn tín dụng cần được ưu tiên cho những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và có tác động lan tỏa lớn. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát phù hợp.

Cách tiếp cận này sẽ giúp vừa kiểm soát dòng vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và các dự án đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành, qua đó tạo thêm nguồn cung và hỗ trợ thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

CẦN "MỞ" ĐÚNG CHỖ, "KHOÁ" ĐÚNG RỦI RO

Việt Nam vẫn còn dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn, trong khi hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Tuy nhiên, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện khâu này, chính sách 'ưu tiên tín dụng' có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính, thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

Do đó, yêu cầu đặt ra trong giai đoạn tới là thay đổi tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. Theo đề xuất của VARS IRE, có thể nghiên cứu chia dự án thành 3 nhóm:

Nhóm 1: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm 2: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm 3: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn; quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng nên dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Thứ ba, tăng cường kiểm tra sức chịu đựng của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên đánh giá khả năng chịu đựng của các tổ chức tín dụng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với những ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi. Những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Thứ tư, đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động vốn nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại hệ thống ngân hàng hoặc ngân sách.

Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng phải có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách không nên chỉ được đánh giá qua số vốn cam kết và giải ngân, mà còn phải tính đến số dự án hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Trong giai đoạn trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm cơ chế phân loại dự án. Việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

Nhìn chung, kiểm soát tín dụng theo cách 'cào bằng' có thể làm suy giảm động lực tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản, trong bối cảnh thị trường đang phân hóa ngày càng rõ giữa những dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án đình trệ, kéo dài.

Do đó, yêu cầu đặt ra không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn, bảo đảm dòng tiền đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.

Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn ngừa nguy cơ rủi ro từ thị trường bất động sản lan truyền sang hệ thống tài chính.

*  Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE)

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 35+36-2026 phát hành ngày 31/08/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link:   https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-3536-2026.html