Bàn giao dự án quyết định tăng trưởng
Khác với nhiều lĩnh vực sản xuất, thương mại, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản không phân bổ đều giữa các quý mà phụ thuộc đáng kể vào thời điểm hoàn thành dự án, bàn giao sản phẩm và đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.
Vì vậy, những doanh nghiệp có dự án bước vào giai đoạn bàn giao trong quý III có thể ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, ngay cả khi thị trường giao dịch chưa thực sự sôi động. Ngược lại, doanh nghiệp đang phát triển dự án mới hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý có thể tiếp tục ghi nhận doanh thu thấp, lợi nhuận biến động.
Theo ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty Chứng khoán VPBank, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư và thương mại trong quý III/2026 được dự báo tăng khoảng 214% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng dự báo này chủ yếu đến từ một số doanh nghiệp có dự án quy mô lớn đến kỳ bàn giao, không phản ánh sự cải thiện đồng đều về lợi nhuận của toàn ngành.
Vinhomes (mã VHM) được kỳ vọng đóng góp đáng kể vào tăng trưởng lợi nhuận toàn ngành nhờ các dự án quy mô lớn đến kỳ bàn giao. Công ty Chứng khoán Vietcombank dự báo doanh nghiệp đạt doanh thu 59.330 tỷ đồng trong quý III/2026, tăng 261% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 15.230 tỷ đồng, tăng 243%. Phát Đạt (mã PDR) được dự báo đạt 122 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 42%.
Vincom Retail (mã VRE) được dự báo đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, tăng 15% so với cùng kỳ, nhờ hoạt động cho thuê cải thiện, tỷ lệ lấp đầy cao và đóng góp tích cực từ nguồn thu tài chính.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng huy động vốn mới phân hóa, việc cân đối dòng tiền tiếp tục là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp.
Ở chiều ngược lại, Công ty Chứng khoán MB dự báo lợi nhuận quý III của Đất Xanh (mã DXG) giảm 29%, còn 65 tỷ đồng, do doanh thu môi giới suy yếu, tiến độ bàn giao chậm và chi phí tài chính tăng. Khang Điền (mã KDH) có thể đạt 150 tỷ đồng, giảm 36%, do tốc độ hấp thụ tại dự án Gladia chậm lại; Nam Long (mã NLG) dự kiến đạt 70 tỷ đồng, giảm 52%, do số lượng sản phẩm bàn giao hạn chế.
Theo ông Đào Hồng Dương, mùa báo cáo tài chính quý III/2026 cũng là phép thử đối với sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều, khả năng hiện thực hóa lợi nhuận, duy trì tiến độ dự án và kiểm soát thanh khoản sẽ quyết định mức độ phân hóa giữa các doanh nghiệp, đồng thời tạo lợi thế cho những đơn vị có nền tảng tài chính vững chắc khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Áp lực dòng tiền phân hóa doanh nghiệp
Báo cáo nghiên cứu ngành bất động sản của Công ty Chứng khoán Smart Invest (AAS) cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 30/6/2026 đạt khoảng 5,15 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Tỷ lệ tín dụng bất động sản/GDP đạt khoảng 37,9%, cho thấy quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực này chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế.
Ở cấp độ doanh nghiệp, tổng nợ vay của 24 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết trong phạm vi khảo sát đạt khoảng 357.000 tỷ đồng, gấp 1,8 lần mức ghi nhận năm 2024.
Do Vinhomes chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản (65%) và nợ vay (60%) của nhóm khảo sát, số liệu tổng hợp có thể chịu ảnh hưởng đáng kể từ doanh nghiệp này. Vì vậy, cần đánh giá sức khỏe tài chính theo đặc thù từng doanh nghiệp, thay vì khái quát chung cho toàn ngành.
Mức tăng trưởng lợi nhuận của toàn ngành không đồng nghĩa với sự cải thiện đồng đều giữa các doanh nghiệp.
Áp lực thanh khoản còn đến từ nghĩa vụ trả nợ trái phiếu. Theo ước tính của AAS, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn trong giai đoạn 2026-2027 vào khoảng 246.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng huy động vốn mới phân hóa, việc cân đối dòng tiền tiếp tục là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Dù vậy, triển vọng ngành vẫn có những yếu tố hỗ trợ. Nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị lớn còn hiện hữu; việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy phát triển hạ tầng cũng có thể tạo điều kiện để nguồn cung mới từng bước cải thiện.
Ông Trần Thái Bình, Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán OCBS nhận định, quý IV/2026 vẫn có cơ hội đầu tư ở nhóm cổ phiếu bất động sản, song mức độ phân hóa sẽ lớn hơn, đòi hỏi nhà đầu tư chọn lọc kỹ lưỡng. Lãi suất cao, thanh khoản thị trường bất động sản chưa đồng đều và xu hướng VN-Index chưa rõ ràng vẫn là những yếu tố cần thận trọng.
'Sau nhịp điều chỉnh vừa qua, nhiều nhóm cổ phiếu, trong đó có một số cổ phiếu bất động sản có nền tảng cơ bản tốt, đã trở về vùng giá tương đối hấp dẫn. Đây có thể là cơ hội để nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn bắt đầu tích lũy, hướng đến chu kỳ đầu tư năm 2027, thay vì chỉ tập trung vào những biến động ngắn hạn của thị trường', ông Bình nói.
Tuy nhiên, theo ông Bình, mức chiết khấu lớn không đồng nghĩa với định giá hấp dẫn nếu doanh nghiệp vẫn chịu áp lực nợ vay, hàng tồn kho và triển vọng lợi nhuận thiếu chắc chắn.
Với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, triển vọng lợi nhuận năm 2027 sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao dự án, khả năng duy trì doanh số bán hàng và điều kiện tín dụng. Trong bối cảnh đó, khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát nợ vay và bảo đảm tiến độ các dự án khả thi sẽ là những yếu tố phân biệt doanh nghiệp có thể vượt qua áp lực vốn với những đơn vị tiếp tục gặp khó khăn.