Mọi phân khúc đều khởi sắc, chỉ bất động sản nghỉ dưỡng ‘đi ngược dòng’

Bất chấp việc hàng loạt dự án tỷ đô đang khởi công hay tái khởi động, các nhà đầu tư cá nhân – lực lượng từng tạo nên sóng lớn cho condotel, biệt thự biển – lại đang gồng mình đối mặt với nỗi lo đứt thanh khoản, vỡ cam kết lợi nhuận, và niềm tin chưa thể tái thiết.

Lực cầu “leo lét”

Giai đoạn đỉnh cao 2017–2019, bất động sản nghỉ dưỡng từng được ví như “mỏ vàng” khi các chủ đầu tư đưa ra những lời hứa hấp dẫn như lợi nhuận 10 - 12%/năm, sử dụng miễn phí 15 - 20 ngày/năm, kèm theo hàng loạt ưu đãi vay vốn.

Nhưng rồi Covid-19 ập đến, cùng với những bất ổn pháp lý, đã khiến cỗ máy lợi nhuận ấy tê liệt. Ông Trần Minh Khang – nhà đầu tư đến từ Hà Nội – vẫn chưa quên “cú sốc tài chính” khi dồn vốn vào hai căn condotel tại Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) từ năm 2019.

Theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, ông Khang vay 100% giá trị sản phẩm, được cam kết lợi nhuận 11%/năm. Nhưng đến năm 2020, dự án dừng trả lợi nhuận vì lý do “bất khả kháng” do dịch bệnh hoành hành. Lượng khách thuê kể từ năm 2023 đến nay cũng chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy 15–30%, không đủ chi trả lãi ngân hàng.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang "lệch ray" phục hồi.

“Đầu tháng 6/2024, tôi buộc phải bán lỗ một căn với mức thiệt hại gần 500 triệu đồng. Căn còn lại rao bán nhiều tháng rồi nhưng đến nay vẫn chưa được, có khách hỏi nhưng dìm giá xuống đáy rồi quay lưng. Người mua giờ e ngại condotel lắm”, ông Khang chia sẻ với VnBusiness.

Không chỉ là nỗi đau cá nhân, trường hợp ông Khang là điển hình cho hàng loạt nhà đầu tư bị mắc kẹt trong các tài sản nghỉ dưỡng – nơi mà kỳ vọng sinh lời đã trở thành gánh nặng tài chính.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có tín hiệu phục hồi về nguồn cung. Trong quý II/2025, có hơn 2.300 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, 80% nguồn cung lại chỉ đến từ một dự án cao tầng tại Hải Phòng – cho thấy sự phục hồi vẫn mang tính cục bộ, chưa đồng đều.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 52% trong quý II, tương đương 1.200 giao dịch. Nhưng so với giai đoạn “vàng son” 2017–2018, khi hàng chục nghìn sản phẩm được giao dịch mỗi năm, vẫn là mức quá thấp.

Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt hơn 3.200 sản phẩm, tương đương năm 2024, nhưng chỉ bằng 29% cùng kỳ năm 2022. Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao. Một số dự án mở bán trong quý II với mức giá giảm 5-7% so với trước đó để kích cầu và đẩy nhanh tốc độ hấp thụ.

“Hiện tại, các sản phẩm nghỉ dưỡng chủ yếu thu hút nhóm khách hàng cá nhân có tài chính dư dả, mua để nghỉ dưỡng thay vì đầu tư sinh lời. Lực cầu đầu tư – vốn từng là động lực chính – vẫn chưa quay lại”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định.

Một báo cáo khác từ DKRA Việt Nam cũng "vẽ nên bức tranh" kém sáng: nguồn cung hơn 4.700 căn condotel ghi nhận trong quý II, nhưng 94% đến từ hàng tồn kho cũ. Hầu hết các dự án vẫn gặp tình trạng bán hàng chậm, thậm chí phải “đóng giỏ hàng” vì không có giao dịch.

Giải những bài toán khó

Giữa những khó khăn hiện tại, giới quan sát nhìn nhận, bài toán lớn nhất của bất động sản nghỉ dưỡng hiện không phải là giá cao hay ưu đãi chưa hấp dẫn, mà là niềm tin và pháp lý.

Sau khi nhiều chủ đầu tư tuyên bố dừng trả lợi nhuận, thậm chí vướng kiện tụng kéo dài về quyền sở hữu condotel, không ít nhà đầu tư cá nhân rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, vừa không thể cho thuê, cũng không thể bán, mà vẫn phải trả lãi nhà băng hàng tháng.

“Giá sơ cấp có thể giảm 5–7%, nhưng nếu pháp lý chưa rõ, thì dù giảm sâu hơn nữa cũng khó kéo được dòng tiền đầu tư trở lại”, anh Đức - một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ. Thực tế cũng chỉ ra, phần lớn giao dịch hiện tại chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng vận hành thực tế tốt và không dính cam kết lợi nhuận kiểu cũ.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư chọn cách “đóng băng” tài sản, ngừng rao bán hoặc chuyển sang sử dụng cho mục đích cá nhân. Một số khác cố gắng cắt lỗ, chấp nhận thiệt hại vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng để rút khỏi thị trường, hoặc tái đầu tư vào phân khúc khác.

Các chuyên gia nhận định, muốn phục hồi thực chất, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể chỉ dựa vào ưu đãi giá bán hay truyền thông nhằm tăng “niềm tin thị trường”. Những vấn đề cốt lõi về pháp lý, cam kết lợi nhuận và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư cần được xử lý tận gốc.

Trước hết, cần có khung pháp lý rõ ràng cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng – từ quyền sở hữu, cấp sổ đỏ, đến cơ chế chuyển nhượng. Thứ hai, cần có cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ đối với các cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Và cuối cùng là hỗ trợ tài chính – tín dụng linh hoạt cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

“Nếu không có những chính sách đủ mạnh, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục trượt dài trong chu kỳ trầm lắng. Sự hồi phục chỉ là ánh sáng mờ dần ở cuối đường hầm”, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Có thể nói, dù số liệu về nguồn cung có dấu hiệu tăng trở lại, nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có thể “thức giấc” nếu không có sự đồng hành chính sách thực chất từ phía cơ quan quản lý. Trên thực tế, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở nguồn hàng – mà nằm ở lòng tin của nhà đầu tư đã bị bào mòn suốt nhiều năm qua.

Chừng nào những bài toán cũ như pháp lý mập mờ, cam kết tài chính thiếu thực chất và rủi ro tín dụng chưa được giải quyết, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ “đi ngược dòng” – không phải là con đường bứt phá, mà là một lối rẽ đầy rủi ro, nơi nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt.

Hưng Nguyên