Nâng tầm các khu công nghiệp thành hệ sinh thái kinh tế - đô thị

Nâng tầm các khu công nghiệp thành hệ sinh thái kinh tế - đô thịHồ Mai-26/09/2026 09:30 (GMT+7)(VNF) - Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu nâng chuẩn khi dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ tìm kiếm quỹ đất và giá thuê cạnh tranh. Doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, năng lượng, logistics, tiêu chuẩn xanh và khả năng cung cấp một hệ sinh thái hỗ trợ vận hành, mở rộng sản xuất.Chuyên đề:Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệpTIN LIÊN QUANBĐS công nghiệp đang thay đổi: DN chuộng nhà máy xây sẵn để vận hành nhanh22/09/2026 09:00Theo ông Edwin Tan, Phó tổng giám đốc Frasers Property Vietnam, kiêm Giám đốc điều hành khối Bất động sản công nghiệp và Kho vận Đông Nam Á, sự dịch chuyển này đang buộc thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thay đổi từ mô hình cung cấp mặt bằng sang xây dựng một hệ sinh thái phục vụ toàn bộ chuỗi hoạt động của doanh nghiệp.Bất động sản công nghiệp đứng trước bài toán mới- Frasers Property Vietnam đang làm việc với nhiều doanh nghiệp FDI trong quá trình tìm kiếm địa điểm đầu tư, vậy theo ông, tiêu chí lựa chọn khu công nghiệp của các khách thuê quốc tế đã thay đổi rao sao so với 3 - 5 năm trước?Ông Edwin Tan:Có thể thấy khá rõ một sự dịch chuyển trong cách các doanh nghiệp quốc tế đánh giá địa điểm đầu tư. Nếu trước đây giá thuê và quỹ đất thường nằm ở nhóm tiêu chí hàng đầu, thì hiện nay doanh nghiệp có xu hướng nhìn rộng hơn, vào tổng chi phí và hiệu quả vận hành trong suốt vòng đời của dự án.Điều này đặc biệt rõ ở những doanh nghiệp có chuỗi cung ứng toàn cầu. Một khu công nghiệp có giá thuê thấp nhưng hạ tầng giao thông không thuận lợi, nguồn điện thiếu ổn định hoặc hệ thống xử lý nước, nước thải không đáp ứng yêu cầu có thể khiến tổng chi phí vận hành tăng lên đáng kể.Ông Edwin Tan, Phó tổng giám đốc Frasers Property VietnamVì vậy, các yếu tố như kết nối giao thông, khả năng tiếp cận cảng và sân bay, nguồn điện ổn định, cấp nước, xử lý nước thải, logistics và chất lượng nhà xưởng ngày càng được xem xét kỹ hơn.Một yếu tố khác đang nổi lên là khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo. Với các tập đoàn đã có cam kết giảm phát thải trên toàn chuỗi cung ứng, đây không còn đơn thuần là vấn đề hình ảnh mà liên quan trực tiếp đến chiến lược vận hành và đáp ứng các yêu cầu về phát triển bền vững.Đặc biệt, với những ngành như điện tử, công nghệ cao hay bán dẫn, yêu cầu còn cao hơn. Doanh nghiệp cần một địa điểm có thể đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện về hạ tầng, môi trường, tiêu chuẩn kỹ thuật và tiến độ triển khai.- Vậy theo ông, những thay đổi trong nhu cầu của doanh nghiệp FDI đang đặt ra yêu cầu gì đối với cách các nhà phát triển khu công nghiệp thiết kế và phát triển sản phẩm?Ông Edwin Tan:Theo tôi, thị trường đang chuyển dần từ tư duy “xây nhà xưởng để cho thuê” sang “xây dựng một nền tảng vận hành”. Doanh nghiệp FDI khi vào một thị trường mới phải giải quyết đồng thời rất nhiều vấn đề như địa điểm, xây dựng, pháp lý, logistics, năng lượng, nhân sự và sau đó là khả năng mở rộng khi hoạt động kinh doanh tăng trưởng. Vì thế, họ ngày càng quan tâm đến việc nhà phát triển bất động sản có thể hỗ trợ giải quyết những bài toán này ở mức độ nào.Điều đó cũng khiến các mô hình như nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn, nhà xưởng theo yêu cầu hay các giải pháp thiết kế riêng trở nên đa dạng hơn. Điểm quan trọng không nằm ở việc có sản phẩm nào, mà là sản phẩm đó có phù hợp với mô hình kinh doanh và chuỗi cung ứng của doanh nghiệp hay không.Ở góc độ thị trường, tôi cho rằng đây là sự thay đổi đáng chú ý. Các khu công nghiệp trong tương lai sẽ phải cạnh tranh không chỉ bằng diện tích đất hay giá thuê mà bằng tốc độ đưa doanh nghiệp vào vận hành, chất lượng hạ tầng và khả năng thích ứng với nhu cầu thay đổi của khách thuê.- Tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) hiện được nhắc đến ngày càng nhiều trong các quyết định đầu tư. Theo ông, tiêu chuẩn xanh đã thực sự trở thành một yêu cầu bắt buộc đối với bất động sản công nghiệp chưa?Ông Edwin Tan:ESG đang chuyển từ một yếu tố mang tính cộng thêm thành một phần ngày càng quan trọng trong quyết định đầu tư. Một nguyên nhân là các tập đoàn đa quốc gia đang đưa những yêu cầu về phát thải, sử dụng năng lượng, quản lý nước và môi trường vào chuỗi cung ứng của họ. Do đó, ngay cả khi doanh nghiệp tại Việt Nam không trực tiếp đặt ra toàn bộ các tiêu chuẩn này, họ vẫn có thể phải đáp ứng yêu cầu từ khách hàng hoặc tập đoàn mẹ.ESG cũng liên quan đến chi phí vận hành dài hạn. Các giải pháp tiết kiệm năng lượng, sử dụng nước hiệu quả, năng lượng tái tạo hay thiết kế công trình phù hợp với điều kiện khí hậu có thể tác động đến chi phí trong suốt vòng đời tài sản.Ở góc độ khác, ESG còn gắn với khả năng giảm thiểu rủi ro. Đối với một nhà máy, sự ổn định của năng lượng, khả năng quản lý nước hay khả năng chống chịu trước các hiện tượng thời tiết cực đoan đều có liên quan đến tính liên tục của hoạt động sản xuất.Vì vậy, tôi cho rằng câu hỏi của doanh nghiệp không còn đơn giản là “khu công nghiệp này có chứng nhận xanh hay không?”, mà là các tiêu chuẩn xanh đó được chuyển hóa thành hiệu quả vận hành thực tế như thế nào.Khu Công nghiệp Đông Mai tại Quảng Ninh.Từ khu công nghiệp đến hệ sinh thái kinh tế - đô thị- Một xu hướng khác là các tập đoàn đa quốc gia không chỉ tìm kiếm nhà máy, kho vận mà còn quan tâm đến văn phòng, nhà ở và các dịch vụ dành cho chuyên gia. Điều này đang làm thay đổi nhu cầu bất động sản như thế nào, thưa ông?Ông Edwin Tan:Khi một doanh nghiệp FDI mở rộng quy mô tại Việt Nam, nhu cầu bất động sản không dừng lại ở nhà máy hay kho hàng. Doanh nghiệp cần văn phòng, nơi ở cho chuyên gia, dịch vụ quản lý, tiện ích và khả năng kết nối giữa nơi làm việc với nơi ở. Vì vậy, bài toán bất động sản dần chuyển từ thuê một tài sản riêng lẻ sang tiếp cận một hệ sinh thái có khả năng đáp ứng nhiều nhu cầu cùng lúc.Điều này đặc biệt quan trọng đối với những doanh nghiệp sử dụng nhiều chuyên gia quốc tế. Chất lượng môi trường sống, khả năng tiếp cận dịch vụ, giao thông và các tiện ích xung quanh có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hút và giữ chân nhân sự.Từ góc độ phát triển đô thị, điều này đặt ra yêu cầu phải kết nối tốt hơn giữa khu công nghiệp, khu đô thị, nhà ở, thương mại và dịch vụ, thay vì xem chúng như những không gian hoàn toàn tách biệt.- Việt Nam có thể học hỏi gì trong việc kết nối khu công nghiệp với đô thị, nhà ở và dịch vụ?Ông Edwin Tan:Tôi cho rằng bài học quan trọng nhất là cần nhìn khu công nghiệp như một bộ phận của một hệ sinh thái kinh tế - đô thị lớn hơn. Một khu công nghiệp có thể tạo ra hàng chục nghìn việc làm, nhưng nếu thiếu nhà ở, dịch vụ, giao thông và các tiện ích phù hợp thì áp lực lên hạ tầng xung quanh sẽ rất lớn. Ngược lại, nếu các chức năng được quy hoạch đồng bộ, khu vực đó có thể trở thành một trung tâm kinh tế có sức sống liên tục.Mô hình “Live – Work – Recreate”, theo nghĩa kết hợp nơi làm việc, nơi ở và không gian phục vụ đời sống, có thể là một hướng tiếp cận đáng tham khảo. Tuy nhiên, việc áp dụng tại Việt Nam cần tính đến đặc điểm từng địa phương, nhu cầu của người lao động và cấu trúc của từng ngành công nghiệp.Điều quan trọng không phải là sao chép một mô hình từ Singapore, Australia hay bất kỳ thị trường nào, mà là chọn lọc những nguyên tắc phù hợp với điều kiện Việt Nam.Trong bối cảnh cạnh tranh FDI ngày càng gay gắt, lợi thế của Việt Nam sẽ không chỉ nằm ở chi phí lao động hay giá thuê đất. Nhà đầu tư sẽ nhìn vào khả năng vận hành ổn định, chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, logistics, năng lượng, tiêu chuẩn môi trường và chất lượng sống.Nói cách khác, cuộc cạnh tranh để thu hút FDI đang dần chuyển từ “ai có quỹ đất?” sang “ai có thể tạo ra môi trường tốt hơn cho doanh nghiệp vận hành và phát triển lâu dài?”.Xin cảm ơn ông!Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớnNhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớnBất động sản(VNF) - Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể đang bước vào chu kỳ tái cơ cấu vốn quan trọng đầu tiên khi một thế hệ các danh mục nhà xưởng và kho bãi xây sẵn được phát triển từ khoảng năm 2018 đến nay đã bước vào giai đoạn trưởng thành. Điều này mở ra cơ hội cho các thương vụ mua bán tài sản quy mô lớn hơn cũng như dòng vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài.