'Ôm' hàng triệu tỷ đồng BĐS thế chấp: Nhà đất giảm giá, ngân hàng có đối mặt rủi ro?

'Ôm' hàng triệu tỷ đồng BĐS thế chấp: Nhà đất giảm giá, ngân hàng có đối mặt rủi ro?Minh Dũng-24/08/2026 12:00 (GMT+7)(VNF) - Khi giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng liên tục tăng, hiện đạt quy mô hàng chục triệu tỷ đồng, nhiều người lo ngại về rủi ro nợ xấu khi giá bất động sản giảm.Giá trị bất động sản thế chấp hàng chục triệu tỷ đồngTrong cấu trúc tín dụng của hệ thống ngân hàng, bất động sản từ lâu đã giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản đảm bảo.Lượng tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản tiếp tục phình to trong 6 tháng đầu năm, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm tại nhiều ngân hàng.Theo số liệu được 17 ngân hàng công bố trong báo cáo tài chính bán niên 2026, tổng giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp đến ngày 30/6 đạt khoảng 12,04 triệu tỷ đồng, tăng 626.000 tỷ đồng, tương đương 5,5% so với cuối năm 2025.Dẫn đầu hệ thống về lượng bất động sản thế chấp là Agribank. Ngân hàng này đang nhận thế chấp bằng bất động sản với giá trị lên tới 3,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 210.000 tỷ đồng so với cuối năm trước, chiếm tỷ trọng 89% tổng quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng. Với quy mô trên, Agribank chiếm gần 30% tổng lượng bất động sản thế chấp của 17 ngân hàng được thống kê.Đứng thứ hai là Vietcombank, với giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp vào khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tăng 91.000 tỷ đồng so với cuối năm trước và chiếm khoảng 72% tổng giá trị tài sản thế chấp.Tại BIDV, bất động sản đạt 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 70% tổng giá trị tài sản thế chấp. Còn tại VietinBank, tài sản thế chấp là bất động sản ghi nhận hơn 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng giá trị bảo đảm.Như vậy, khối bất động sản thế chấp tại nhóm 4 ngân hàng quốc doanh (Big4) ước tính đã lên tới hơn 10 triệu tỷ đồng.Trong nhóm các ngân hàng thương mại cổ phần, ACB và MB là hai ngân hàng có giá trị bất động sản thế chấp lớn nhất lần lượt là 1,159 triệu tỷ đồng và 1,156 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ trọng bất động sản trên tổng quy mô tài sản đảm bảo của hai nhà băng này lại có sự khác biệt. Trong khi tỷ lệ này ACB là gần 86%, tăng 0,12 điểm % so với cuối năm ngoái thì ở MB lại chỉ là gần 48%, giảm 2,72 điểm % so với cuối năm 2025.Các ngân hàng tiếp theo trong nhóm nắm giữ giá trị bất động sản thế chấp lớn là VPBank, LPBank, VIB, Techcombank hay TPBank.Techcombank ghi nhận tài sản thế chấp là bất động sản đến cuối tháng 6 đạt hơn 369.500 tỷ đồng, tăng gần 14% so với đầu năm, chiếm 21% tổng danh mục tài sản bảo đảm.Tại VPBank, đến cuối tháng 6, lượng bất động sản thế chấp đạt khoảng 786.600 tỷ đồng, tăng hơn 103.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 15% so với cuối năm 2025, chiếm 24% tổng danh mục tài sản bảo đảm.LPBank cũng ghi nhận lượng bất động sản thế chấp tới cuối tháng 6 vượt mốc 500.000 tỷ đồng, đạt khoảng 509.200 tỷ đồng, tăng hơn 27.000 tỷ đồng.TPBank ghi nhận lượng bất động sản thế chấp tới cuối tháng 6 đạt khoảng 334.100 tỷ đồng, tăng 24.300 tỷ đồng so với cuối năm ngoái.Trong khi đó, tại VIB, giá trị bất động sản thế chấp đến cuối tháng 6 đạt khoảng 427.300 tỷ đồng, giảm gần 1.000 tỷ đồng so với mức 428.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025.Không chỉ VIB, một số ngân hàng khác cũng ghi nhận giá trị bất động sản thế chấp giảm trong 6 tháng đầu năm.Tại Sacombank, lượng bất động sản thế chấp giảm từ gần 919.300 tỷ đồng vào cuối năm 2025 xuống còn khoảng 892.400 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tương đương giảm gần 27.000 tỷ đồng.ABBank ghi nhận mức giảm hơn 10.500 tỷ đồng, xuống còn khoảng 80.700 tỷ đồng. Còn Nam A Bank giảm nhẹ, từ 166.500 tỷ đồng xuống 166.300 tỷ đồng.Nắm giữ nhiều bất động sản thế chấp, ngân hàng có gặp rủi ro?Việc tổng giá trị bất động sản thế chấp tại 17 ngân hàng tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm cho thấy loại tài sản này tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng.Sự gia tăng của giá trị tài sản thế chấp diễn ra trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục mở rộng. Khi nhu cầu vay vốn tăng, đặc biệt với các khoản vay có tài sản bảo đảm, bất động sản vẫn là một trong những loại tài sản được sử dụng phổ biến nhất.Bất động sản được xem là tài sản thế chấp ưa thích của các ngân hàng bởi vì đây là loại tài sản có giá trị lớn, tính bền vững cao, khó bị tiêu hao hay mất mát và dễ định giá pháp lý.Nhưng khi giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng liên tục tăng, nhiều người lo ngại về rủi ro nợ xấu khi giá bất động sản giảm.Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ.Một trong những ví dụ điển hình là bong bóng bất động sản những năm 2011 - 2012 đã kéo theo nhiều hệ luỵ, đặc biệt khiến nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ nợ xấu nội bảng vào giai đoạn trên có lúc lên đến 11,8%.Song hiện nay, ngành ngân hàng đã xây dựng một hệ thống quản trị rủi ro cùng với những "bộ đệm" tài sản chấp an toàn hơn bằng cách kiểm soát tỷ lệ cho vay trên tài sản bảo đảm, đa dạng tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro tập trung vào một loại tài sản.Tại nhiều ngân hàng, tổng giá trị tài sản thế chấp ở mức cao hơn khá nhiều hoặc thậm chí gấp nhiều lần giá trị tổng cho vay khách hàng, cho thấy bộ đệm an toàn hơn cho các khoản vay.Chẳng hạn, tại Agribank, dù nhận thế chấp với giá trị bất động sản tới 3,58 tỷ đồng nhưng tính tới cuối quý II, dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, chỉ bằng gần 56% giá trị BĐS và 50% tổng quy mô tài sản đảm bảo.Tại Vietcombank, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản tương đương 120% giá trị, đó là chưa kể các tài sản đảm bảo khác là tiền gửi, giấy tờ có giá,... Tỷ lệ dư nợ trên tổng quy mô tài sản đảm bảo chỉ ở mức 60%.Vì thế nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ giá trị bất động sản thế chấp để đánh giá mức độ rủi ro của các ngân hàng là chưa đủ, cần phải sử dụng kết hợp nhiều yếu tố từ định hướng phân khúc khách hàng đến tỷ lệ nợ xấu,... để có cái nhìn tổng quan.Ngân hàng có tỷ trọng bất động sản bảo đảm cao chưa chắc rủi ro cao. Rủi ro sẽ đáng chú ý hơn nếu tỷ trọng tài sản bảo đảm bất động sản cao đi cùng với nợ xấu tăng, cho vay bất động sản/doanh nghiệp xây dựng lớn hoặctăng trưởng tín dụngnóng.Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?Bất động sản(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.