Siết bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm đối mặt bài toán xác minh người mua

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến sửa đổi Luật Nhà ở, theo kế hoạch sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào cuối năm 2026. Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là quy định lại việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Cơ quan soạn thảo đề xuất người đang sở hữu nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại nhà cho 11 nhóm đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thay vì được bán tự do như hiện nay. Và giá bán lại nhà ở xã hội thì khống chế là không vượt quá giá bán ban đầu.

Bộ Xây dựng cho rằng quy định này sẽ giúp người có nhu cầu thực sự dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn, đồng thời giữ đúng bản chất hỗ trợ của chính sách.

Tuy nhiên, đề xuất đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt là lo ngại về tính khả thi trong quá trình thực hiện.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), vấn đề then chốt nằm ở khâu xác minh đối tượng thụ hưởng trong các giao dịch thứ cấp.

Hiện nay, trên thị trường sơ cấp, việc xác minh được thực hiện theo từng đợt bán hàng. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, lập danh sách người mua và gửi cơ quan quản lý để rà soát lại. Quy trình này có sự phối hợp giữa doanh nghiệp và cơ quan nhà nước nên vẫn có thể kiểm soát ở một mức độ nhất định, dù trên thực tế vẫn xảy ra tình trạng trục lợi chính sách.

Như vậy là việc xác minh đối tượng hiện nay có sự phối kết hợp giữa chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước, thực hiện theo từng đợt, ví dụ như một đợt chủ đầu tư mở bán 200 - 300 căn nhà thì có thể tổ chức xác minh theo từng đợt 200 - 300 căn nên không tạo ra quá nhiều gánh nặng. Mặc dù vậy thì vẫn có những vi phạm pháp luật về trục lợi chính sách.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, các giao dịch diễn ra rải rác theo thời gian, không theo từng đợt như khi mở bán ban đầu. Điều này khiến việc xác minh đối tượng trở nên phức tạp hơn rất nhiều.

Ví dụ, 200 người mua nhà ở xã hội đó sau này sẽ bán, chuyển nhượng thành 200 giao dịch và thậm chí nếu mua đi, bán lại thì sẽ nhiều hơn 200 giao dịch. Và 200 giao dịch đó hoặc nhiều hơn sẽ được thực hiện tại nhiều thời điểm khác nhau, không theo từng đợt giống như khi chủ đầu tư mở bán.

'Câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm xác minh trong các giao dịch này?', ông Đỉnh nêu vấn đề.

Theo phân tích, nếu tiếp tục giao trách nhiệm cho chủ đầu tư thì không khả thi, bởi tại thời điểm phát sinh giao dịch thứ cấp, doanh nghiệp có thể đã giải thể hoặc không còn liên quan đến dự án.

Trong khi đó, nếu giao cho cơ quan quản lý nhà nước thực hiện toàn bộ việc xác minh, khối lượng công việc phát sinh sẽ rất lớn và khó có thể đáp ứng.

Phương án để bên bán hoặc bên mua tự xác minh, tự cam kết cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro trong khâu hậu kiểm. Khi đó, nếu phát hiện sai phạm trên diện rộng, cơ quan quản lý có thể rơi vào tình huống khó xử trong việc xử lý, đồng thời tạo ra tác động xã hội và truyền thông không nhỏ.

Từ đó, vị luật sư đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành, cho phép người mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng tự do sau 5 năm. Cơ chế kiểm soát vẫn được duy trì trong giai đoạn đầu, khi người mua chỉ được phép chuyển nhượng sau khi hết thời hạn hạn chế.

Theo quan điểm này, nguy cơ trục lợi chính sách không phải là vấn đề quá lớn, bởi mỗi cá nhân chỉ được mua một căn nhà ở xã hội trong đời và đã có các điều kiện ràng buộc nhất định.

Ngược lại, nếu siết chặt chuyển nhượng theo hướng hạn chế đối tượng mua lại, chính sách có thể vô tình tạo thêm rào cản và tâm lý e ngại cho người dân, từ đó làm giảm hiệu quả của chương trình phát triển nhà ở xã hội.