Thị trường bất động sản Hà Nội: Dự án nào đang bán được hàng?

Thị trường bất động sản Hà Nội: Dự án nào đang bán được hàng?Ái Sa-20/08/2026 13:41 (GMT+7)(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang phân hóa mạnh khi người mua ngày càng thận trọng với mặt bằng giá cao. Trong bối cảnh đó, những dự án có giá dưới 100 triệu đồng/m2, chính sách tài chính phù hợp vẫn ghi nhận giao dịch, còn nguồn cung trên 100 triệu đồng/m2 lại đang đối mặt với bài toán hấp thụ.Khách mua chọn lọc hơnMột buổi sáng tháng 8/2026, anh Văn Bách, môi giới bất động sản tại Hà Nội, dẫn khách hàng đi xem căn hộ tại một dự án phía tây có giá trên 100 triệu đồng/m2. Sau khi xem nhà và tính toán tổng số tiền phải bỏ ra, vị khách hàng này liền lắc đầu.Anh Bách sau đó đưa khách sang một dự án khác có giá thấp hơn nhưng nằm xa trung tâm, dao động 80-90 triệu đồng/m2. Lần này, quyết định diễn ra nhanh hơn. Sau khi xem căn hộ, so sánh diện tích và phương án tài chính, vị khách đã chốt mua.“Khách không phải không có tài chính, nhưng với cùng nhu cầu ở, dù ở vị trí xa hơn, họ vẫn thấy mức 80-90 triệu đồng/m2 hợp lý. Giá nhỉnh hơn chút là bắt đầu cân nhắc rất kỹ”, anh Bách cho hay.Theo người môi giới này, đây không phải trường hợp cá biệt. Khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung, trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện thêm nhiều sản phẩm cần thoát hàng, người mua có thêm lựa chọn và vì thế cũng trở nên khắt khe hơn về giá."Thay vì chỉ quan tâm dự án nào tốt, chủ đầu tư nào uy tín hay kỳ vọng giá tăng ra sao, khách hàng bắt đầu đặt các sản phẩm lên bàn cân, tính toán tổng số tiền phải bỏ ra và lựa chọn phương án phù hợp nhất với khả năng tài chính", anh nói.Điều này phần nào lý giải sự phân hóa đang diễn ra trên thị trường căn hộ Hà Nội: thanh khoản không hẳn biến mất, nhưng đang tập trung nhiều hơn ở những sản phẩm có mức giá vừa tầm và chính sách tài chính phù hợp.Một dự án chung cư tại Hà NộiKhảo sát của Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho thấy, mặt bằng giá đang tạo ra những khoảng cách khá rõ giữa hấp lực của các nguồn cung mới.Theo thông tin từ môi giới, tại dự án The Vista Văn La, phân khúc căn hộ 2 ngủ tại tòa V1 đã "sold out" hoàn toàn, chủ yếu chỉ còn nguồn chuyển nhượng. Mức chênh được môi giới cho biết dao động từ vài chục triệu đồng/căn đến khoảng 100 triệu đồng/căn, tùy vị trí, song “dù được giá, khách vẫn chưa muốn chuyển nhượng ở giai đoạn này”, môi giới chia sẻ.Dòng sản phẩm 2 ngủ tại dự án này có diện tích dao động 60 - 70m2, mức giá trung bình trên dưới 90 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 có giá 6,6 tỷ đồng; căn diện tích nhỏ nhất là 61m2, giá trên mỗi mét vuông có phần nhỉnh hơn, dao động khoảng 6 tỷ đồng/căn.Với dòng 3 phòng ngủ, diện tích phổ biến là 89-100m2, giá dao động khoảng 8,6-8,8 tỷ đồng, tùy vị trí và diện tích. Các căn lô góc có mức giá cao hơn, trong đó căn diện tích 97m2 được chào khoảng 8,8 tỷ đồng trước chiết khấu.Ở phân khúc thấp tầng, giá được môi giới chào bán khoảng 240-280 triệu đồng/m2 đối với liền kề, trong khi biệt thự có mức giá trên 300 triệu đồng/m2. Một căn liền kề tiêu chuẩn diện tích 65m2 đang chào bán khoảng 17,1 tỷ đồng.Ngoài ra, dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát, nằm gần hồ Yên Sở, gồm 2 tòa chung cư với khoảng 1.000 căn hộ, có mức giá dự kiến trên 70 triệu đồng/m2 cũng đang được môi giới đánh giá là tương đối cạnh tranh trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đã lên cao.Một dự án khác trên đường Lê Trọng Tấn, phía tây Hà Nội, hiện được môi giới chào bán khoảng 80 triệu đồng/m2. Theo ghi nhận, đây cũng là một trong những nguồn cung đang nhận được sự quan tâm của người mua."Những căn hộ có mức tài chính dưới 100 triệu đồng/m2 là sản phẩm hấp dẫn nhất, khách cứ đến xem là xuống tiền", anh Bách nói.Bên cạnh những dự án có mức giá hợp lý, có thể cạnh tranh trong bối cảnh thị trường khó khăn, vẫn xuất hiện những dự án không mấy "lạc quan". Cách The Vista Văn La khoảng vài km, dự án Masterise Cao Xà Lá lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi lực hấp thụ đang diễn ra khá chậm. Dự án được định vị ở phân khúc căn hộ cao cấp, với mức giá khoảng 130-170 triệu đồng/m2. Với người mua ở thực và cả nhà đầu tư, mức giá này, không hề “ngon ăn”.Một môi giới tại dự án cho biết, những khách hàng mua ở giai đoạn đầu khi dự án mở bán, đang có nhu cầu chuyển nhượng lại với mức giá thấp hơn giá mua vào, song vẫn khó thoát hàng.Những dự án giá hợp lý vẫn bán được hàngNhững diễn biến trái chiều về giao dịch giữa các dự án cho thấy giá bán đang trở thành một trong những yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định xuống tiền của người mua.Dự án chung cư phía tây Hà NộiTrao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, những dự án có mức giá khoảng 80-90 triệu đồng/m2 đang nằm trong vùng giá tương đối hợp lý. Đây là khoảng giá có thể thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người mua ở thực, trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã được đẩy lên khá cao.“Chỉ cần đẩy giá cao thêm một chút sẽ khó bán được, hoặc nếu ra hàng muộn hơn như năm sau thì lực hấp thụ cũng sẽ hạ nhiệt”, ông Quê nói.Theo ông Quê, trong giai đoạn sức mua thận trọng, việc chủ đầu tư lựa chọn đúng thời điểm và xác lập mức giá phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng có ý nghĩa rất lớn đối với thanh khoản. Một mức giá vừa tầm không chỉ giúp mở rộng tệp khách hàng mà còn tạo tâm lý dễ xuống tiền hơn, nhất là với nhóm mua để ở.“Ở thời điểm này, chủ đầu tư phải hiểu sức mua của thị trường. Giá đưa ra nếu phù hợp thì khách hàng sẽ quan tâm và khả năng hấp thụ cũng tốt hơn. Ngược lại, chỉ cần định giá cao hơn một chút so với mặt bằng mà khách hàng chấp nhận thì việc bán hàng sẽ khó khăn”, ông Quê phân tích.Trong khi đó, với những dự án được định vị ở phân khúc cao, có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, bài toán kích cầu lại khó hơn. Theo ông Quê, các dự án này không dễ giảm giá để bán hàng bởi mức giá đã gắn với định vị sản phẩm, chi phí đầu tư và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư. Việc giảm giá mạnh cũng có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của dự án và những khách hàng đã mua trước đó.Do đó, thay vì kỳ vọng tất cả dự án đều có thể điều chỉnh về cùng một mặt bằng giá, thị trường sẽ ngày càng phân hóa theo từng sản phẩm. Những dự án có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng sẽ có điều kiện duy trì thanh khoản tốt hơn, trong khi các dự án ở phân khúc cao phải chứng minh được giá trị tương xứng với số tiền người mua bỏ ra.Theo ông Quê, trong bối cảnh này, người mua cũng cần thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm, không nên chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá mà cần cân nhắc uy tín chủ đầu tư, chất lượng dự án, pháp lý, tiến độ và đặc biệt là mức giá so với mặt bằng chung của khu vực.“Người mua phải lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, dự án có giá hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của mình”, ông Quê khuyến nghị.