Cụ thể, ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá rao bán nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực, với Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba địa bàn dẫn đầu về mức độ quan tâm. Trong quý III/2026, giá rao bán nhà riêng tại Bình Thạnh tăng 1%, lên 151 triệu đồng/m2; Thủ Đức tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m2 và Gò Vấp tăng 1%, đạt 123 triệu đồng/m2. Ngược lại, Tân Bình và Bình Tân cùng ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước.
Đáng chú ý, thị trường nhà riêng TP.HCM cũ đang xuất hiện sự lệch pha cung - cầu rõ nét giữa các phân khúc giá. Trong khi nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, tỷ trọng tin đăng chào bán ở phân khúc này chỉ đạt 22%. Ngược lại, nhóm nhà riêng từ 5 - 10 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng tin đăng nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm. Dữ liệu cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm có mức giá vừa phải vẫn lớn, trong khi nguồn hàng được chào bán tập trung nhiều hơn ở phân khúc giá cao.
Tâm lý thận trọng tiếp tục chi phối thị trường khi 35% môi giới cho biết khách hàng đang trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 24% ghi nhận người mua tiếp tục chờ giá giảm và 22% cho biết khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Chỉ 19% ghi nhận người mua sẵn sàng chốt nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp. Về triển vọng phục hồi trong thời gian tới, 41% môi giới kỳ vọng vào việc hoàn thiện và đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng, tiếp đến là lãi suất vay giảm (34%) và công bố quy hoạch chi tiết (30%).
Ở phân khúc nhà mặt phố, nhu cầu thuê tiếp tục tập trung tại các quận trung tâm. Trong ba quý đầu năm 2026, quận I cũ dẫn đầu với 16% tổng mức độ quan tâm nhà phố cho thuê, tiếp đến là quận II cũ (9%) và quận III cũ (8%). Đáng chú ý, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố có xu hướng cải thiện ở cả khu vực trung tâm và cận trung tâm, lần lượt đạt 2,3% và 3,1% trong quý III/2026, so với mức khoảng 1,9% của đầu năm 2024.
Xét theo từng khu vực, Gò Vấp ghi nhận tỷ suất cho thuê cao nhất trong nhóm khảo sát, đạt 3,6%, với giá rao bán phổ biến khoảng 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, quận I cũ có mặt bằng giá cao nhất, khoảng 500 triệu đồng/m2 nhưng tỷ suất cho thuê chỉ đạt 2,3%; quận III cũ đạt 2,2% với giá khoảng 420 triệu đồng/m2. Riêng quận II cũ ghi nhận tỷ suất cho thuê 2,5%, cao hơn hai quận trung tâm còn lại, với giá rao bán phổ biến khoảng 249 triệu đồng/m2.
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 đang cho thấy sự phân hóa rõ nét qua từng phân khúc. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh và những địa bàn có hạ tầng giao thông phát triển. Trong khi đó, nhà riêng vẫn chịu ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng và sự chênh lệch giữa nhu cầu với nguồn hàng chào bán, còn nhà mặt phố ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về tỷ suất cho thuê. Hạ tầng, lãi suất và mặt bằng giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.