Thời hạn sử dụng nhà chung cư khác gì thời gian sở hữu?

Mới đây, Chính phủ đã yêu cầu thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở. Việc này cũng phải bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình.

Pháp luật hiện hành quy định thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, bảo đảm yêu cầu về an toàn và công năng mà không cần sửa chữa lớn kết cấu.

Theo QCVN 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng này được chia thành 4 mức, gồm dưới 25 năm, tối thiểu 25 năm, tối thiểu 50 năm và tối thiểu 100 năm.

Đối chiếu với quy định này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nói rằng nhà chung cư thông thường có thời hạn sử dụng theo thiết kế không dưới 50 năm. Theo ông, đây là mức tối thiểu, còn niên hạn cụ thể được xác định trong nhiệm vụ thiết kế của từng dự án tùy thuộc quy mô, tính chất.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất, Bộ Xây dựng cũng đề xuất, thời hạn sử dụng nhà chung cư là "thời hạn sử dụng công trình, được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, được tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng".

Trường hợp công trình nhà chung cư có dấu hiệu mất an toàn (bị hư hỏng, có nguy cơ đổ sập...), việc kiểm định phải được thực hiện ngay cả khi chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Nếu sửa chữa, khắc phục mà nhà chung cư vẫn không bảo đảm được thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế (ban đầu), thì phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình.

Theo luật sư Tuấn, việc hết thời hạn sử dụng (tuổi thọ theo thiết kế) không có nghĩa là nhà chung cư đương nhiên bị phá dỡ hoặc chủ sở hữu tự động mất quyền sở hữu căn hộ.

"Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể coi như mốc để đánh giá lại khả năng sử dụng an toàn của công trình, không phải mốc tự động chấm dứt quyền sở hữu căn hộ", chuyên gia nêu.

Về sở hữu nhà chung cư, ông Tuấn cho biết căn cứ Luật Đất đai và Nhà ở hiện hành, cá nhân trong nước khi mua căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trên đó, Nhà nước công nhận quyền sở hữu riêng với diện tích căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất chung với phần đất nhà chung cư.

Thời hạn sử dụng với phần đất có nhà chung cư là lâu dài. Phần căn hộ chung cư (tài sản trên đất) hiện không quy định về thời hạn sở hữu. Còn theo dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu phần căn hộ được tính đến thời điểm nhà chung cư phải phá dỡ, quyền sở hữu với phần đất vẫn là lâu dài.

Góp ý hồi tháng trước về dự thảo luật, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được hiểu là vòng đời của công trình xây dựng, không phải thời hạn sở hữu tài sản. Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định pháp luật và chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định, chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình chỉ nên áp dụng với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Tại dự thảo mới nhất, cơ quan soạn thảo cũng đã làm rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất, được tự bỏ tiền để xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng...

Cụ thể, theo điều 87 và 91, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua đóng góp kinh phí (trừ chung cư xây dựng trước năm 1994).

Khoản tiền cần góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Việc cải tạo, xây lại chung cư phải thực hiện theo dự án.

Trường hợp chủ sở hữu không góp tiền để cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề xuất bồi thường cho họ giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ. Sau đó, chủ sở hữu bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về phương án tái định cư, chủ sở hữu căn hộ có thể được tái định cư tại chỗ nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại chung cư sau phá dỡ. Nếu quy hoạch không còn là nhà chung cư, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc xã lân cận.

Hội thảo 'Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách'

Thời gian: 8h00 ngày 22/09/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Sự kiện quy tụ đại diện cơ quan quản lý, Đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp… Các diễn giả sẽ cùng thảo luận, phân tích những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21 và những chính sách mới; từ đó đánh giá tác động, gợi mở chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Hai phiên thảo luận chính:

Phiên 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý
Phiên 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản
Thảo luận - Hỏi đáp cùng chuyên gia

Đăng ký tham dự