'Vũng trũng' Vĩnh Hưng và cơ hội nâng tầm diện mạo đô thị

'Vũng trũng' Vĩnh Hưng và cơ hội nâng tầm diện mạo đô thịHoàng Ngân-21/09/2026 16:00 (GMT+7)(VNF) - Chỉ cách Hồ Gươm khoảng 4km, nằm giữa Vành đai 2 và Vành đai 3, tiếp giáp Vành đai 2,5 và trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Vĩnh Hưng đang đứng trước một bước chuyển quan trọng trong cấu trúc phát triển của khu vực Đông Nam Hà Nội.Nhưng phía sau lợi thế vị trí là một bài toán đô thị đã tích tụ trong nhiều năm: không gian phát triển thiếu đồng bộ, hạ tầng chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân cư và quỹ đất chưa được khai thác tương xứng với vị trí.Hà Nội sẽ tiến hành cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng Ảnh: Duy HoàngTrong bối cảnh Hà Nội đang cụ thể hóa Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, hướng tới mô hình phát triển đa cực, đa trung tâm, TOD và các cực tăng trưởng mới, câu chuyện của Vĩnh Hưng vì thế không còn đơn thuần là chỉnh trang một khu dân cư. Đây là yêu cầu tái cấu trúc một không gian đô thị đã hình thành, để khu vực có vị trí gần lõi trung tâm có thể bắt nhịp với chuẩn phát triển mới của Thủ đô.Nghịch lý ở đô thị chỉ cách Hồ Gươm 4kmVĩnh Hưng có diện tích tự nhiên khoảng 447ha, dân số hiện hữu gần 70.000 người. Đây là quy mô dân cư đủ lớn để hình thành một không gian đô thị năng động, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu rất cao về giao thông, trường học, y tế, không gian công cộng, thoát nước và các dịch vụ thiết yếu.Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra qua nhiều giai đoạn khiến diện mạo khu vực vẫn còn những mảnh ghép chưa đồng nhất.Một dự án sinh thái 15ha bỏ hoang giữa trung tâm phường Vĩnh Hưng (319 phố Vĩnh Hưng) Ảnh: Duy HoàngĐi dọc nhiều tuyến đường, có thể bắt gặp những khu dân cư phát triển mật độ cao nhưng đan xen với đất nông nghiệp, các khu vực đất trống hoặc sử dụng chưa hiệu quả.Một số cơ sở sản xuất cũng nằm xen trong khu dân cư, trong khi hệ thống đường giao thông đa phần chật hẹp, ở nhiều nơi chưa tạo thành mạng lưới liên kết hoàn chỉnh. Không gian công cộng, cây xanh và mặt nước cũng chưa hình thành được một cấu trúc đủ lớn để đóng vai trò điều tiết cho một khu vực dân cư tập trung.Theo các chuyên gia quy hoạch, phần lớn những bất cập này là hệ quả của quá trình đô thị hóa từng bước. Khi các khu dân cư, công trình và hoạt động sản xuất hình thành qua nhiều thời kỳ, việc cải tạo riêng lẻ từng tuyến đường, từng khu đất khó có thể giải quyết căn cơ bài toán tổng thể.Đặc biệt, hạ tầng kỹ thuật đang đứng trước áp lực lớn. Hệ thống thoát nước ở một số khu vực chưa đáp ứng được yêu cầu của một đô thị có mật độ dân cư ngày càng cao, khiến tình trạng ngập úng khi mưa lớn vẫn là vấn đề cần được xử lý. Bài toán nước thải, môi trường, giao thông nội khu vì thế không chỉ là chuyện của từng hộ dân mà đã trở thành vấn đề chất lượng sống của cả cộng đồng.Hình ảnh nhếch nhác quen thuộc ở những con ngõ/ngách nhỏ tại phường Vĩnh Hưng. Ảnh: Duy HoàngNghịch lý nằm ở chỗ, một khu vực chỉ cách trung tâm biểu tượng của Hà Nội khoảng 4km lại chưa có một cấu trúc hạ tầng tương xứng với vị trí.Trong khi đó, theo định hướng mới của Thành phố, phát triển đô thị không chỉ được đo bằng số lượng nhà ở mà ngày càng được đặt trong mối quan hệ với giao thông công cộng, không gian xanh, hạ tầng xã hội và khả năng chống chịu trước các vấn đề môi trường.Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, Vĩnh Hưng từng có địa hình thấp, thường xuyên chịu ảnh hưởng bởi ngập lụt. Trong quá trình đô thị hóa, việc quản lý đất đai tại một số khu vực chưa chặt chẽ cũng dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp bị lấn chiếm, xây dựng công trình kiên cố, tạo nên những khu vực dân cư thiếu đồng bộ.“Vĩnh Hưng có lợi thế về vị trí nhưng trong một thời gian dài, quá trình phát triển thiếu đồng bộ khiến bộ mặt đô thị chưa tương xứng. Nếu được tổ chức lại bài bản, khu vực này vẫn còn nhiều dư địa để hình thành một không gian đô thị có hạ tầng tốt hơn”, ông Toản nhận định.Trong khi đó, theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, thay vì trải rộng nhà ở và công trình thấp tầng, thành phố dự kiến phát triển mạnh các tổ hợp cao tầng theo chiều thẳng đứng. Đặc biệt tại khu vực trung tâm, quy hoạch cho phép xây dựng các công trình cao từ 40 đến 50 tầng ở những vị trí phù hợp.Cách tiếp cận này nhằm giải phóng diện tích mặt đất để ưu tiên tuyệt đối cho không gian công cộng, công viên, cây xanh, mặt nước và hạ tầng giao thông. Các khu tái thiết sẽ được tích hợp chặt chẽ với hệ thống đường sắt đô thị và không gian ngầm đa chức năng theo mô hình TOD (phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng), giúp giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống.Từ “chỉnh trang” đến tái cấu trúc một không gian đô thịĐây cũng là lý do dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng được nhìn nhận như một phép thử về cách Hà Nội xử lý bài toán tái thiết khu vực đô thị hiện hữu.Dự án có quy mô nghiên cứu khoảng 447ha, tổng mức đầu tư gần 186.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 206,1ha là khu vực tái thiết đô thị, tập trung xây dựng mới và tổ chức lại không gian đô thị; 240,9ha còn lại được cải tạo, chỉnh trang đồng bộ. Điểm đáng chú ý là đây không phải câu chuyện “xây một khu đô thị mới trên một vùng đất trống”, mà là tái cấu trúc một không gian đã có cộng đồng dân cư, nhà ở và hoạt động kinh tế hiện hữu.Theo ông Phạm Đức Toản, với một dự án có quy mô lớn như vậy, việc chỉnh trang hạ tầng có thể tạo ra cơ hội giải quyết đồng thời nhiều vấn đề của Vĩnh Hưng, từ giao thông, môi trường đến ngập lụt.“Quỹ đất tại Vĩnh Hưng vẫn còn những khu vực có thể tổ chức lại. Nếu quy hoạch được thực hiện đồng bộ, cùng với việc kết nối tốt hơn với hệ thống giao thông công cộng và đường sắt đô thị, khu vực này có thể thay đổi đáng kể về chất lượng hạ tầng và diện mạo đô thị”, ông Toản nói.Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, nguồn lực tài chính chỉ là một trong những điều kiện để dự án có thể triển khai. Với một khu vực rộng hàng trăm ha và có cộng đồng dân cư hiện hữu, bài toán khó nhất vẫn là giải phóng mặt bằng và tạo sự đồng thuận.“Trong quá trình lập quy hoạch cần bám sát thực tế, hạn chế tối đa việc ảnh hưởng đến các hộ dân. Những trường hợp phải di dời cần có phương án bồi thường, tái định cư thỏa đáng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Nếu không tạo được sự đồng thuận thì một dự án tái thiết quy mô lớn sẽ rất khó triển khai”, ông Toản nhấn mạnh.Đây cũng là điểm khác biệt căn bản giữa tái thiết đô thị và phát triển một khu đô thị mới. Nếu với một khu đất trống, bài toán chủ yếu nằm ở quy hoạch và đầu tư hạ tầng, thì với khu vực đã có hàng chục nghìn người sinh sống, mọi thay đổi đều tác động trực tiếp đến đời sống, tài sản và sinh kế của cộng đồng.Theo định hướng dự án, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, công viên, cây xanh và mặt nước sẽ được tổ chức lại theo một cấu trúc đồng bộ hơn. Dự án sẽ nghiên cứu mô hình phù hợp nhằm tăng khả năng hấp thụ và điều tiết nước mưa thông qua mạng lưới công viên, hồ điều hòa; trong khi định hướng TOD gắn phát triển đô thị với các tuyến đường sắt số 4, 8 và 15, tạo điều kiện để người dân tiếp cận giao thông công cộng và các dịch vụ đô thị thuận tiện hơn.Nếu hiện trạng là một Vĩnh Hưng với những mảng phát triển đan xen, thì đích đến được đặt ra là một đô thị có cấu trúc rõ ràng hơn: đường giao thông được khớp nối, không gian xanh và mặt nước trở thành một phần của hạ tầng, các công trình giáo dục, thể thao, dịch vụ được tổ chức đồng bộ và khoảng cách tiếp cận tiện ích được rút ngắn.Hình ảnh đối lập một góc phố Tân Khai, phường Vĩnh Hưng và khu đô thị Times City (phường Vĩnh Tuy) Ảnh: Duy HoàngMục tiêu “đô thị 15 phút” vì thế có ý nghĩa vượt ra ngoài một khẩu hiệu quy hoạch. Với người dân, đó là khả năng đưa con đến trường, đi khám, mua sắm, vui chơi hay tiếp cận công viên dễ dàng nhất. Với thành phố, đó là cách giảm áp lực lên hệ thống giao thông và nâng hiệu quả sử dụng đất trong khu vực đã phát triển.Điểm quan trọng nhất của một dự án tái thiết quy mô lớn không nằm ở những phối cảnh đẹp, mà ở khả năng biến quy hoạch thành chất lượng sống thực tế. Và để điều đó xảy ra, vai trò của chính quyền cơ sở và người dân có ý nghĩa không kém nguồn lực của doanh nghiệp.Với một khu vực đã có hàng chục nghìn người sinh sống, bất kỳ sự thay đổi nào cũng cần được thực hiện thận trọng, minh bạch và đặt quyền lợi chính đáng của cộng đồng vào trung tâm.Theo thông tin công bố, các hộ dân thuộc diện ảnh hưởng sẽ được bố trí tái định cư ngay trên địa bàn phường. Đây là một điểm đáng chú ý bởi tái thiết đô thị không nên được hiểu đơn giản là thay đổi không gian vật chất, mà cần hướng tới việc nâng cấp chính nơi ở và điều kiện sống của cộng đồng đang hiện hữu.Một Vĩnh Hưng mới, nếu thành hình, vì vậy không chỉ là câu chuyện của riêng một dự án. Đó có thể là sự thay đổi từ một không gian đô thị phát triển chưa đồng đều thành một khu vực có hạ tầng đồng bộ hơn, môi trường sống tốt hơn và giá trị đất đai được khai thác hiệu quả hơn. Bởi tái thiết đô thị luôn cần những quyết định khó ở hiện tại để đổi lấy một cấu trúc tốt hơn trong tương lai.