Xem xét cấp sổ hồng cho đất vi phạm thủ tục: Gỡ vướng pháp lý cho người sử dụng ổn định

Xem xét cấp sổ hồng cho đất vi phạm thủ tục: Gỡ vướng pháp lý cho người sử dụng ổn địnhÁi Sa-31/08/2026 12:30 (GMT+7)(VNF) - Theo chuyên gia, định hướng xem xét cấp sổ hồng cho đất có vi phạm về thủ tục trong quá khứ được kỳ vọng tháo gỡ một phần “điểm nghẽn” pháp lý, đưa những thửa đất sử dụng ổn định nhưng chưa hoàn thiện pháp lý vào thị trường. Tuy nhiên, cần phân định rõ vi phạm về thủ tục với vi phạm về bản chất, tránh “hợp thức hóa sai phạm”.Tháo điểm nghẽn pháp lýMột trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan là định hướng xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đối với đất có vi phạm về thủ tục trước đây. Theo đó, người sử dụng đất có thể được xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận nếu đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình và đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.Đây là nội dung được đặt trong bối cảnh thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chưa được giải quyết dứt điểm trong quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Thay vì tiếp tục để những tài sản này nằm ngoài dòng chảy của thị trường, cơ chế trên có thể tạo thêm dư địa để xử lý các hồ sơ tồn đọng, với điều kiện đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định.Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng định hướng xem xét cấp sổ hồng cho đất vi phạm về thủ tục trước đây là tích cực và cần thiết. Bởi lẽ, trên thực tế vẫn còn nhiều thửa đất được sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý do những tồn tại của quá trình quản lý đất đai qua nhiều thời kỳ.“Nếu tất cả các trường hợp này đều bị ‘đóng băng’ về mặt pháp lý vì thiếu hoặc sai một số thủ tục trong quá khứ thì vừa gây khó khăn cho người sử dụng đất, vừa khiến một nguồn lực đất đai lớn không thể tham gia đầy đủ vào nền kinh tế”, bà Miền nói.Tuy nhiên, theo chuyên gia, điểm quan trọng trong định hướng này là không nên nhìn nhận đây là việc hợp thức hóa mọi vi phạm, mà là cơ chế để nhà nước xử lý những tồn đọng lịch sử có thể xác định được về bản chất quyền sử dụng đất. Các điều kiện, bao gồm sử dụng ổn định; không tranh chấp; phù hợp với quy hoạch; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình; đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chính là những “bộ lọc” cần thiết.Đồng quan điểm, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng trong nhiều năm, không ít giao dịch đất đai được thực hiện bằng giấy tay hoặc hình thành trong bối cảnh hệ thống quản lý chưa hoàn thiện. Nhiều gia đình sử dụng đất ổn định hàng chục năm nhưng hồ sơ pháp lý vẫn chưa hoàn thiện theo các tiêu chuẩn hiện nay. Đây là một phần của lịch sử phát triển thị trường đất đai Việt Nam.Theo vị luật sư, phần lớn người dân trong các giao dịch cũ không phải là những người cố tình vi phạm pháp luật. Họ chỉ giao dịch trong bối cảnh mà hệ thống quản lý khi đó chưa hoàn thiện, thủ tục còn khó tiếp cận hoặc điều kiện thực tế chưa cho phép thực hiện đầy đủ các yêu cầu pháp lý như hiện nay.“Câu hỏi quan trọng không chỉ là làm sao để quản lý tốt hơn trong tương lai mà còn là làm sao để xử lý hợp lý những giao dịch đã tồn tại trong quá khứ. Một hệ thống pháp luật ổn định rất khó vận hành nếu người dân luôn sống trong cảm giác rằng những giao dịch từng được xã hội chấp nhận có thể bất ngờ trở thành rủi ro chỉ vì tiêu chuẩn pháp lý thay đổi theo thời gian”, ông nói.Cần phân định rõ ràngTheo bà Miền, từ góc độ thị trường, việc giải quyết được những tồn đọng này sẽ giúp đưa đất đai từ trạng thái “có giá trị sử dụng nhưng bị treo về pháp lý” trở thành tài sản có tính pháp lý và thanh khoản cao hơn, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai. Tuy vậy, không nên đồng nhất việc đưa các trường hợp đất có vi phạm về thủ tục vào diện xem xét với việc mặc nhiên được công nhận, cấp giấy chứng nhận. Đây là một điểm cần được truyền thông và thực thi thật rõ để tránh tạo ra cách hiểu rằng “cứ sử dụng đất trước thì sau này sẽ được hợp thức hóa”.“Tôi cho rằng nguyên tắc quan trọng nhất là phải tách bạch giữa ‘xử lý tồn đọng lịch sử’ và ‘hợp thức hóa vi phạm mới’. Việc xem xét chỉ nên đặt ra đối với những trường hợp có lịch sử dụng đất rõ ràng, đã sử dụng ổn định trước thời điểm được pháp luật xác định và đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Sau khi được đưa vào diện xem xét, vẫn cần phải trải qua quá trình thẩm định và đối chiếu các điều kiện cụ thể trước khi quyết định công nhận, cấp giấy chứng nhận”, bà Miền phân tích.Đặc biệt, cần phân định rõ vi phạm về thủ tục với vi phạm về bản chất. Một hồ sơ thiếu thủ tục, sai sót về trình tự hoặc giao đất không đúng thẩm quyền trong bối cảnh quản lý đất đai của các giai đoạn trước có thể được xem xét theo cơ chế xử lý tồn đọng. Nhưng những trường hợp cố tình lấn chiếm, chiếm dụng đất công, sử dụng trái phép hoặc vi phạm nghiêm trọng thì tuyệt đối không thể lấy cơ chế này để hợp thức hóa sai phạm.Từ phân tích trên, bà Miền cho rằng sẽ cần ít nhất bốn lớp kiểm soát. Thứ nhất, kiểm soát về thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất, phải chứng minh được đất đã được sử dụng thực tế, ổn định và thuộc nhóm tồn đọng lịch sử.Thứ hai, kiểm soát về bản chất vi phạm, cần có tiêu chí đủ rõ để phân biệt những thiếu sót về thủ tục, sai sót về thẩm quyền trong quá khứ với hành vi lấn, chiếm đất, sử dụng sai mục đích nghiêm trọng hoặc cố tính vi phạm.Thứ ba, kiểm soát bằng quy hoạch và nghĩa vụ tài chính, việc xem xét không thể chỉ dựa trên thời gian sử dụng đất mà phải đặt trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.Cuối cùng, tăng tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình thực hiện, những trường hợp được đưa vào diện xem xét cần có hồ sơ, căn cứ và quy trình thẩm định rõ ràng; đặc biệt với các nhóm đất có nguồn gốc phức tạp như đất nông, lâm trường, đất sau cổ phần hóa, đất công dôi dư hoặc đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân.“Tôi cho rằng điểm mấu chốt không phải là có cho phép xem xét hay không, mà là xác định rõ đối tượng được xem xét, căn cứ xem xét và điều kiện để được công nhận. Nếu ranh giới này được quy định và thực thi chặt chẽ, chính sách có thể xử lý các tồn đọng lịch sử, khơi thông nguồn lực đất đai mà vẫn giữ vững kỷ luật quản lý. Quan trọng nhất, việc xử lý tồn đọng hôm nay không được trở thành tiền lệ cho các vi phạm mới trong tương lai”, bà nóiVề phía người mua, bà Miền cho rằng cần đặc biệt thận trọng với một điểm: “đang được xem xét cấp sổ” hoàn toàn khác với “đã được cấp giấy chứng nhận”. Người mua không nên coi khả năng được cấp sổ trong tương lai là một sự bảo đảm pháp lý cho giao dịch ở hiện tại. Trước khi giao dịch, người mua nên kiểm tra ít nhất 5 nhóm thông tin: nguồn gốc và quá trình sử dụng đất; bản chất và tình trạng xử lý vi phạm; quy hoạch và khả năng sử dụng thực tế; nghĩa vụ tài chính; và không nên chỉ nghe cam kết của bên bán hoặc môi giới rằng “đất chắc chắn sẽ ra sổ”.‘Găm đất chờ tăng giá phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ’‘Găm đất chờ tăng giá phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ’Bất động sản(VNF) - Giới quan sát cho rằng việc sửa Luật Đất đai cần chuyển trọng tâm từ quản lý số lượng tài sản sang kiểm soát cách sử dụng và chi phí nắm giữ. Người có nhiều nhà, nhiều đất không nhất thiết bị hạn chế, nhưng nếu để tài sản bỏ trống, găm giữ chờ tăng giá hoặc mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ.