140 tỷ USD và bài học cay đắng của nhà đầu tư ngoại ở Trung Quốc

Trong số những nhà đầu tư quốc tế đã đổ hàng tỷ USD vào thị trường bất động sản Trung Quốc, ngày càng nhiều người đang tìm cách rút lui dù phải chấp nhận khoản lỗ lớn. Diễn biến này có nguy cơ khiến cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc càng thêm trầm trọng.

Kể từ cuối năm 2024, các công ty quản lý đầu tư như BlackRock và Carlyle Group đã phải bán những tòa nhà thương mại ở Trung Quốc với giá thấp hơn nhiều so với giá mua ban đầu. Hệ quả là các ngân hàng tài trợ cho những thương vụ này cũng phải gánh lỗ.

HSBC và Standard Chartered là một vài trong số những ngân hàng đã cấp khoản vay để nhà đầu tư mua bất động sản Trung Quốc. Họ cảnh báo nguy cơ các khoản vay vỡ nợ đã gia tăng.

Theo dữ liệu do MSCI Real Capital Analytics tổng hợp, nhà đầu tư ngoại đã rót gần 140 tỷ USD vào các tòa nhà văn phòng, nhà kho, trung tâm thương mại và trung tâm dữ liệu ở Trung Quốc trong gần 15 năm qua.

Họ kỳ vọng sẽ gặt hái lợi nhuận khi nhu cầu thuê bất động sản của doanh nghiệp tăng trong dài hạn. Tuy nhiên, tính toán đó là sai lầm. Nguồn cung dư thừa kỷ lục đang khiến giá thuê và giá bán nhiều bất động sản lao dốc, thậm chí xuống thấp hơn cả 10 năm trước.

Theo báo cáo của Bloomberg Intelligence, tổng giá trị các thương vụ bán tháo bất động sản thương mại tại Trung Quốc trong giai đoạn 2023 - 2024 đạt 114 tỷ nhân dân tệ (tương đương 16 tỷ USD).

Số vụ bán tháo chiếm đến 22% tổng các giao dịch trong năm ngoái, đánh dấu mức cao kỷ lục. Bán tháo (distressed sale) xảy ra khi người vay vỡ nợ hoặc mất khả năng kiểm soát tài sản.

Nhà đầu tư ngoại càng chần chừ từ bỏ khoản đầu tư thất bại, nguy cơ khoản lỗ của họ phình to càng tăng. Giá trị thị trường ước tính của các văn phòng tại Bắc Kinh và Thượng Hải - hai thị trường tập trung phần lớn giao dịch của giới đầu tư ngoại - đã giảm ít nhất 40% kể từ năm 2019, các nguồn tin của Bloomberg cho hay.

Ông Patrick Wong, nhà phân tích cấp cao về bất động sản châu Á – Thái Bình Dương của Bloomberg Intelligence, bình luận: “Nhà đầu tư ngoại đang mắc kẹt với các ván cược bất động sản ở Trung Quốc”

Con đường thoái vốn khả thi nhất của nhà đầu tư ngoại là tìm cách bán lại tài sản cho người mua trong nước - ví dụ những doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước có lượng tiền mặt dồi dào.

Tuy nhiên, ông Wong cho biết nhưng ngay cả những công ty này cũng đang chờ đợi dấu hiệu thị trường phục hồi trước khi xuống tiền.

Bất động sản logistics dư cung

Nhiều nhà đầu tư ngoại từng rót vốn vào nhà kho và các cơ sở lưu trữ khác tại Trung Quốc để đón đầu nhu cầu ngày càng tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cũng như các nhà sản xuất và cung ứng thực phẩm. Nhưng trên thực tế, phân khúc bất động sản logistics lại đang trong tình trạng dư cung.

Blackstone là một trong những nhà đầu tư nước ngoài nắm trong tay nhiều khu logistics nhất tại Trung Quốc. Dragoncor, một đơn vị của Blackstone, sở hữu hơn 40 khu logistics trên 18 thành phố với tổng diện tích sàn hơn 5 triệu m².

Trong năm nay, Blackstone đã chuyển nhượng ba khu logistics ở miền nam Trung Quốc cho một công ty bảo hiểm nội địa để thu về khoảng 2,7 tỷ nhân dân tệ. Nguồn tin của Bloomberg cho biết thương vụ này vẫn mang lại lợi nhuận cho Blackstone.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản logistics nhìn chung đang ở trong tình trạng ảm đạm. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản CapitaLand China Trust cho biết một số chủ đất đã giảm tới 25% giá thuê nhà kho và các cơ sở logistics khác nhằm tránh để trống mặt bằng.

Bất động sản văn phòng gặp khó

Vào cuối năm 2024, một quỹ do Carlyle quản lý thay mặt quỹ Dịch vụ Hưu trí Quốc gia Hàn Quốc đã phải bán “The Crest” - tòa nhà văn phòng 31 tầng ở Thượng Hải - với giá chỉ hơn một nửa số tiền 1,46 tỷ nhân dân tệ mà họ bỏ ra gần một thập kỷ trước.

Quỹ này đã chờ đợi hơn một năm trước khi chấp nhận bán bất động sản với mức lỗ sâu đến vậy.

Trong thập niên 2010 – 2020, số văn phòng khởi công mới trên khắp Trung Quốc đã tăng gấp ba lần so với thập kỷ trước, theo tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu chính thức.

Cùng với đó, giá trị các bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài mua ở Trung Quốc đã leo lên mức kỷ lục gần 20 tỷ USD vào năm 2019, theo dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics. Nhưng không lâu sau, đại dịch COVID-19 ập đến.

Trung Quốc áp dụng các biện pháp phòng dịch nghiêm ngặt trong ba năm tiếp theo, khiến các văn phòng trở nên trống rỗng và doanh nghiệp suy nghĩ lại về nhu cầu thuê địa điểm.

Năm ngoái, trung bình tỷ lệ văn phòng trống trên toàn Trung Quốc đạt 25%, chủ yếu do nguồn cung tăng vọt, theo công ty bất động sản CBRE. Trong năm nay, tỷ lệ này tiếp tục duy trì ở mức cao.

Các chủ văn phòng đua nhau giảm giá để hút khách, dẫn đến giá cho thuê trong năm 2024 giảm kỷ lục 6,9%. Riêng tại Thượng Hải, CBRE dự đoán nguồn cung văn phòng mới khó có thể giảm trước năm 2029.

Nhà đầu tư chấp nhận mất trắng

Cách The Crest khoảng 20 phút lái xe là Waterfront Place, khu phức hợp văn phòng gồm 10 tòa nhà ở Thượng Hải. Vào cuối năm 2024, một quỹ của BlackRock đã phải chuyển giao hai tòa nhà trong số đó cho Standard Chartered sau khi trễ hạn thanh toán nợ vay thế chấp.

Trước đó, BlackRock đã cố gắng bán hai tòa nhà này với mức chiết khấu 30% so với giá mua 1,2 tỷ nhân dân tệ hồi năm 2018, nhưng không thành công.

Việc từ bỏ quyền sở hữu chúng đồng nghĩa với việc toàn bộ phần vốn BlackRock tự bỏ ra - vào khoảng 420 triệu nhân dân tệ - đã bị xóa sạch.

Một nhóm các ngân hàng do Standard Chartered dẫn đầu đã bán lại hai tòa văn phòng đó với giá 680 triệu nhân dân tệ vào tháng 3. Con số này thấp hơn 100 triệu nhân dân tệ so với số tiền họ bỏ ra để cho vay thế chấp.

Bà Rebecca Tang, Giám đốc mảng bất động sản Trung Quốc tại Fitch Ratings, dự đoán sẽ còn nhiều cuộc bán tháo diễn ra trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn.

Điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị của các bất động sản thương mại, đồng thời gây áp lực đến toàn thị trường.

Ông Nicholas Wilson, trưởng bộ phận dịch vụ bất động sản khu vực châu Á của Oxford Economics, bình luận: “Các nhà đầu tư tổ chức toàn cầu dự đoán thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó phục hồi trong nay mai”.

Bản thân vị chuyên gia dự kiến giá thuê văn phòng ở Trung Quốc sẽ tiếp tục giảm đến hết năm sau và giá của các tòa nhà trong năm 2030 cũng sẽ thấp hơn năm 2020. Nói cách khác, lĩnh vực bất động sản thương mại Trung Quốc sẽ phải trải qua một “thập niên mất mát”.