Tin tức thị trường

BĐS Đà Nẵng cuối năm: Vẫn chưa phải thời điểm tốt để xuống tiền

Vietnamfinance
· 7 giờ trước

Cơ hội không dành cho mọi phân khúc

Nhận định về thị trường bất động sản nói chung và Đà Nẵng nói riêng, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, cho rằng từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn còn khó khăn và chưa chạm đáy của giai đoạn điều chỉnh.

Theo đó, những nhà đầu tư cá nhân mua tài sản ở vùng giá cao có thể chưa trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Trong đầu tư, việc mua được tài sản có giá trị với mức giá hợp lý là yếu tố quan trọng, nhưng thời điểm hiện tại chưa phải cơ hội tốt nhất để xuống tiền trên diện rộng.

Dù vậy, nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc nếu chủ động được dòng tiền và lựa chọn sản phẩm có khả năng tạo thu nhập, đủ bù đắp lạm phát và lãi suất. Ngược lại, với những tài sản không tạo ra dòng tiền, chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, rủi ro sẽ lớn hơn khi thị trường tiếp tục trầm lắng.

'Từ nay đến cuối năm chưa phải là thời điểm quá tốt để đầu tư mà phù hợp hơn cho việc quan sát và tìm kiếm cơ hội. Nếu xuất hiện một cơ hội đặc biệt, nhà đầu tư có thể cân nhắc, nhưng khó khăn của thị trường vốn và thị trường tài chính có thể kéo dài tới năm sau', ông Vũ nhận định.

Theo ông, giai đoạn cuối năm phù hợp để nhà đầu tư dài hạn rà soát thị trường, tìm kiếm tài sản có giá trị thực. Với hoạt động đầu tư ngắn hạn theo sóng, cần chờ thêm diễn biến trong năm sau, bởi các điều kiện vĩ mô hiện chưa đủ thuận lợi để xác định đây là thời điểm xuất hiện cơ hội đặc biệt.

Ở góc nhìn trung và dài hạn, ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá triển vọng bất động sản Đà Nẵng vẫn tích cực. Tuy nhiên, giao dịch những tháng cuối năm 2026 nhiều khả năng cải thiện có chọn lọc, thay vì tăng đồng loạt ở tất cả khu vực và phân khúc.

Theo ông Bình, cơ hội vẫn hiện diện ở cả căn hộ và đất nền, nhưng lợi thế thuộc về những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có mức giá phù hợp và bảo đảm điều kiện pháp lý.

Động lực phát triển mới của Đà Nẵng, trong đó có khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng, được kỳ vọng góp phần thu hút doanh nghiệp, mở rộng việc làm và bổ sung nhu cầu nhà ở. Dù vậy, tác động đến thị trường cần được đánh giá dựa trên tiến độ triển khai và khả năng hình thành nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Đối với căn hộ, ông Bình cho rằng cơ hội phát triển gắn với nhu cầu an cư, nâng cao chất lượng sống và khai thác cho thuê. Nguồn cung được bổ sung trong những năm gần đây đã mở rộng lựa chọn cho người mua, song yếu tố quyết định vẫn là sự phù hợp giữa sản phẩm, giá bán và khả năng chi trả.

Những dự án bảo đảm pháp lý, tiến độ, chất lượng và có chính sách thanh toán phù hợp được kỳ vọng có lợi thế về giao dịch. Phân khúc cao cấp vẫn có thị trường riêng, nhưng người mua cần đánh giá giá trị thực tế mà sản phẩm mang lại thay vì chỉ dựa vào vị trí hay quy mô tiện ích.

Về giá căn hộ, dự báo diễn biến sẽ phân hóa giữa các dự án, thay vì tăng hoặc giảm đồng loạt. Người mua cần so sánh giá giao dịch sau ưu đãi, chất lượng bàn giao và tổng chi phí sử dụng, thay vì chỉ theo dõi giá chào bán.

Với đất nền, cơ hội tập trung ở những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch về quy hoạch, hạ tầng và điều kiện xây dựng. Đất tại khu dân cư hiện hữu, có kết nối thuận tiện và nhu cầu sử dụng rõ ràng là nhóm đáng quan tâm. Trong khi đó, các khu vực phát triển mới đòi hỏi nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, phù hợp với tiến độ hoàn thiện hạ tầng và hình thành cộng đồng dân cư.

Ưu tiên dòng tiền, kiểm soát đòn bẩy tài chính

Theo ông Trần Trọng Vũ, trong giai đoạn thị trường khó khăn, mức độ phân hóa sẽ ngày càng rõ. Đất nền tại các khu vực xa trung tâm, đón sóng quy hoạch nhưng chưa có cơ sở triển khai hoặc dự án vướng pháp lý, không tạo ra dòng tiền có thể tiếp tục chịu áp lực bán cắt lỗ. Ngược lại, bất động sản nằm trong phạm vi hưởng lợi từ các cực tăng trưởng hạ tầng thực tế, cùng những tài sản có thể tạo thu nhập từ cho thuê hoặc kết hợp dịch vụ, có khả năng chống chịu tốt hơn.

Vì vậy, ông Vũ khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên tiền mặt và kiểm soát đòn bẩy trong khả năng chi trả. Chẳng hạn, nếu dòng tiền dư mỗi tháng là 100 triệu đồng, tổng tiền trả gốc và lãi nên ở mức khoảng 70 triệu đồng để duy trì nguồn dự phòng. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần đánh giá khả năng thanh khoản bằng những câu hỏi cụ thể: Nếu cần bán trong 30 ngày, ai sẽ là người mua? Dòng tiền từ tài sản có đủ trả lãi vay hay không?

Theo ông Vũ, cuối năm cũng có thể là thời điểm để người có sẵn tiền mặt tìm kiếm tài sản giá hợp lý từ các trường hợp phát mại hoặc bán cắt lỗ, nhưng cần kiểm tra kỹ giá trị và pháp lý trước khi quyết định.

Đồng quan điểm về việc kiểm soát rủi ro, ông Trần Văn Bình cho rằng nhà đầu tư cần xem xét đồng thời giá mua, hiệu quả khai thác và khả năng nắm giữ. Với căn hộ, cần khảo sát nhu cầu thuê, mức giá thuê và chất lượng quản lý vận hành; đồng thời tính thu nhập sau khi trừ chi phí, thời gian để trống và chi phí sửa chữa. Với đất nền, ngoài pháp lý và vị trí, cần tính đến chi phí đầu tư bổ sung, khả năng sử dụng và thời gian dự kiến chuyển nhượng. Nếu lựa chọn khu vực đang phát triển, nguồn vốn phải đủ để đáp ứng tiến trình hoàn thiện hạ tầng và hình thành nhu cầu, kỳ vọng tăng giá cần đi cùng kế hoạch nắm giữ khả thi.

Ông Bình cũng lưu ý không nên để việc trả nợ phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng bán lại tài sản trong thời gian ngắn. Nhà đầu tư cần tính trước tình huống giao dịch kéo dài hoặc thu nhập khai thác thấp hơn dự kiến, đồng thời duy trì nguồn dự phòng để chủ động trước biến động.

Đối với người mua nhà để ở, ông Bình khuyến nghị bắt đầu từ nhu cầu thực tế của gia đình và khả năng tài chính, thay vì cố dự đoán chính xác thời điểm giá xuống thấp nhất. Các yếu tố như khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, cơ sở y tế, chất lượng quản lý và tổng chi phí an cư cần được xem xét đầy đủ.

Với khoản vay ngân hàng, người mua cần làm rõ lịch trả gốc, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi, cách tính lãi suất sau ưu đãi và các khoản phí theo hợp đồng. Khả năng trả nợ phải được đánh giá trong suốt thời hạn vay, đồng thời cần giữ nguồn dự phòng cho sinh hoạt và những biến động thu nhập.

'Chính sách bán hàng có thể giúp giảm áp lực thanh toán, nhưng quyết định cuối cùng vẫn phải dựa trên chất lượng sản phẩm, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính', ông Bình nhấn mạnh.