Đầu tư KCN không phải là câu chuyện 'tiền dễ kiếm'

Tại hội thảo 'Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới' do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinace, ông Bruno Jaspaert - Chủ tịch Hiệp Hội Doanh nhân Châu Âu tại Việt cho rằng, đầu tư khu công nghiệp không phải là câu chuyện 'tiền dễ kiếm'. Khi nguồn cung đất công nghiệp ngày càng tăng trong khi nhu cầu chưa chắc tăng tương ứng, thị trường có thể xuất hiện áp lực cung vượt cầu, kéo theo sức ép lên giá. Với những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chi phí vốn vì vậy có thể trở thành gánh nặng đối với chủ đầu tư.

Trong bối cảnh mới, khu công nghiệp không thể chỉ cạnh tranh bằng đất sạch mà phải tạo ra giá trị khác biệt. Tuy nhiên, để chuyển sang mô hình khu công nghiệp sinh thái, xanh và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, doanh nghiệp lại phải đối mặt với chi phí đầu tư cao hơn. Việc phát triển khu công nghiệp sinh thái, chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10-15%. Trong khi đó, khung chính sách dù đã đề cập đến khái niệm khu công nghiệp sinh thái vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn để doanh nghiệp có thể triển khai trên thực tế.

Muốn chuyển đổi xanh nhưng gặp khó dòng tiền

Chuyển đổi xanh đang trở thành yêu cầu ngày càng rõ đối với khu công nghiệp, nhưng đây cũng là một trong những điểm nghẽn lớn nhất về tài chính.

Bà Trần Thị Tố Loan - Phó tổng giám đốc Tập Đoàn Sao cho biết, ngay cả khi doanh nghiệp đã chủ động đầu tư các hạng mục hạ tầng xanh, việc tiếp tục tiếp cận vốn ngân hàng vẫn không đơn giản. Một trong những câu hỏi ngân hàng đặt ra là khoản đầu tư đó sẽ tạo ra doanh thu và dòng tiền như thế nào để chứng minh hiệu quả tài chính.

Trong khi đó, nhiều khoản đầu tư xanh có đặc điểm là chi phí xuất hiện trước, còn hiệu quả tài chính đến sau.

Doanh nghiệp phải bỏ vốn cho hệ thống xử lý nước thải, tiết kiệm nguyên liệu, giảm hóa chất, thay đổi công nghệ và nâng cấp quy trình vận hành. Những khoản đầu tư này mang lại lợi ích môi trường và hiệu quả dài hạn nhưng chưa chắc tạo doanh thu ngay lập tức. Ngay cả việc tái sử dụng nước sau xử lý cũng có những giới hạn nhất định về quy định, khiến việc biến khoản đầu tư môi trường thành một nguồn doanh thu trực tiếp càng khó khăn.

Không chỉ vốn đầu tư ban đầu, chuyển đổi xanh còn kéo theo chi phí vận hành. Doanh nghiệp phải đầu tư thêm thiết bị, nhân lực và quy trình, trong khi hiệu quả tài chính cần thời gian dài mới có thể nhìn thấy rõ.

Theo bà Loan, phần lớn khu công nghiệp hiện vẫn phải sử dụng vốn tự có để thực hiện các khoản đầu tư này. Trong khi đó, nguồn lực doanh nghiệp có giới hạn và sự hỗ trợ từ phía Nhà nước hiện chủ yếu tập trung vào định hướng, tư vấn và hoàn thiện chính sách.

Vì vậy, nếu yêu cầu chuyển đổi xanh ngày càng cao nhưng cơ chế vốn chưa theo kịp, khoảng cách giữa mục tiêu và khả năng triển khai thực tế có thể tiếp tục kéo dài.

Một khu công nghiệp hiện đại cũng không thể chỉ giải quyết bài toán mặt bằng.

Điện, nước, xử lý môi trường, hạ tầng logistics và nguồn nhân lực đang trở thành những yếu tố quyết định khả năng vận hành của một khu công nghiệp. Theo ông Jaspaert, nhà đầu tư cần một khu đất đủ điều kiện xây dựng nhà máy nhưng đồng thời phải được bảo đảm các hạ tầng thiết yếu như điện và nước.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng chú ý với những khu công nghiệp quy mô lớn. Hạ tầng phải được chuẩn bị đồng bộ ngay từ đầu, thay vì chờ đến khi nhà máy đi vào hoạt động mới bổ sung.

Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, chi phí đất và dịch vụ thương mại cũng là một điểm nghẽn.

Bà Phạm Thị Hà Thu - Giám đốc vùng Hội doanh nghiệp cung ứng Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng quỹ đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp hiện không nhiều trong khi giá cao, tạo thêm áp lực chi phí cho nhà đầu tư. Nếu giá đất quá cao, doanh nghiệp sẽ khó tìm được dư địa để bù đắp chi phí đầu vào.

Trong thực tế, chi phí của một dự án không chỉ dừng ở tiền thuê đất hay xây dựng nhà máy. Doanh nghiệp còn phải tính chi phí tuyển dụng, đào tạo lao động, logistics, nhà ở và các dịch vụ hỗ trợ.

Điều này khiến khái niệm 'hệ sinh thái khu công nghiệp' ngày càng quan trọng. Nhà đầu tư cần thời gian để xây dựng nhà máy, tuyển dụng, đào tạo lao động và hình thành mạng lưới nhà cung ứng trước khi hệ sinh thái có thể phát huy đầy đủ hiệu quả.

Chuỗi cung ứng thiếu dữ liệu, doanh nghiệp Việt khó chen vào

Một điểm nghẽn khác nằm ở khả năng kết nối giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước.

Bà Phạm Thị Hà Thu cho rằng việc hình thành chuỗi cung ứng thực chất cần được chuẩn bị từ sớm, không thể đợi đến khi nhà máy đi vào hoạt động mới bắt đầu tìm kiếm nhà cung ứng. Tuy nhiên, rào cản lớn hiện nay là sự chênh lệch về thông tin.

Có những nhà máy có nhu cầu mua nguyên vật liệu và các gói thầu lớn nhưng doanh nghiệp trong khu vực lại khó tiếp cận thông tin. Thị trường cung ứng chưa được số hóa đầy đủ khiến doanh nghiệp nhiều khi không biết nhà máy nào đang có nhu cầu, cần sản phẩm gì, tiêu chuẩn ra sao, thời điểm nào cần hàng và quy mô đơn hàng thế nào.

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp Việt muốn nâng cấp máy móc, công nghệ, nhà xưởng và nhân lực nhưng lại thiếu thông tin về đơn hàng; trong khi khi không chứng minh được năng lực và quy mô, doanh nghiệp khó tiếp cận các đơn hàng lớn.

Theo bà Hà Thu, cần xây dựng hệ thống dữ liệu chung về nhu cầu mua hàng, năng lực doanh nghiệp cung ứng, các gói thầu và tiêu chuẩn kỹ thuật. Khi dữ liệu được số hóa, việc kết nối cung – cầu có thể diễn ra thường xuyên thay vì chỉ phụ thuộc vào các chương trình xúc tiến hoặc những cuộc gặp theo từng thời điểm.

Bài toán vốn của doanh nghiệp cung ứng cũng cần được nhìn lại. Hiện ngân hàng thường dựa nhiều vào hóa đơn và dòng tiền đã phát sinh để thẩm định, trong khi doanh nghiệp lại cần vốn trước khi có doanh thu, để đầu tư máy móc, công nghệ, nhà xưởng và nhân sự nhằm đáp ứng các đơn hàng tương lai.

Từ đó, bà Hà Thu đề xuất một cơ chế thẩm định và kết nối chung giữa ban quản lý khu công nghiệp, hiệp hội, ngân hàng và doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể được đánh giá trước về năng lực sản xuất, công nghệ, chất lượng, tài chính và khả năng đáp ứng đơn hàng.

Nếu thực hiện được, cơ chế này không chỉ giúp doanh nghiệp FDI tìm kiếm nhà cung ứng mà còn tạo thêm cơ sở để ngân hàng đánh giá rủi ro và doanh nghiệp Việt có thể tiếp cận vốn sớm hơn.