Dòng vốn đầu cơ rời bỏ đất nền tìm về nhu cầu thực

Bắc Trung Bộ:Dòng vốn đầu cơ rời bỏ đất nền tìm về nhu cầu thựcVăn Tuân-10/08/2026 08:30 (GMT+7)(VNF) - Dải đất Bắc Trung Bộ, từ Thanh Hóa đến Huế, từng là tâm điểm của những cơn “sốt đất” phân lô, bán nền kéo dài nhiều năm. Nhưng cuộc chơi đầu cơ thổi giá đang dần lùi lại, nhường chỗ cho các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và phát triển sản xuất.Nhìn lại giai đoạn trước, thị trường bất động sảnBắc Trung Bộchứng kiến một lượng lớn dòng tiền từ kiều hối, tích lũy của người dân và tín dụng ngân hàng đổ vào đất nền. Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm hay các vùng ven biển liên tục được phân lô, đẩy giá lên nhiều lần. Hệ quả là nguồn lực xã hội bị “chôn” trong những khu đô thị vắng người, những dự án dang dở và các vòng mua đi bán lại không tạo ra giá trị kinh tế thực.Nhiều khu đất nền phân lô tại Hà Tĩnh rơi vào cảnh đìu hiu, vắng bóng người qua lại sau khi dòng vốn đầu cơ hạ nhiệt.Đến năm 2026, bức tranh đã thay đổi rõ nét. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đi vào thực thi ổn định đã siết chặt tình trạng phân lô bán nền, đồng thời nâng chi phí đầu cơ lên đáng kể. Cùng với đó, hệ thống ngân hàng cũng thay đổi khẩu vị tín dụng, chuyển dòng vốn từ các dự án tích trữ đất sang những dự án có pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thực.Ông Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc khối tín dụng của một ngân hàng thương mại lớn tại Bắc Trung Bộ, cho biết năm 2026 đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong cách phân bổ vốn của hệ thống ngân hàng. “Chúng tôi kiên quyết thắt chặt tín dụng đối với các dự án ôm đất, chờ tăng giá. Thay vào đó, dòng vốn được ưu tiên cho các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai rõ ràng để phục vụ trực tiếp nhu cầu ở thực. Mục tiêu không còn là chạy theo lợi nhuận ngắn hạn mà là đồng hành với các doanh nghiệp tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế”, ông nói.Các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền quanh các khu công nghiệp trọng điểm đang trở thành đích đến mới của dòng tiền đầu tư.Trong khi dòng vốn đầu cơ hạ nhiệt, làn sóng công nghiệp hóa lại mở ra động lực mới cho thị trường bất động sản miền Trung. Các khu công nghiệp và khu kinh tế như VSIP, WHA tại Nghệ An, Nghi Sơn (Thanh Hóa), Vũng Áng (Hà Tĩnh) liên tục mở rộng, thu hút nhiều tập đoàn sản xuất trong lĩnh vực điện tử, năng lượng và công nghiệp chế biến. Sự dịch chuyển này kéo theo hàng chục nghìn lao động, kỹ sư và chuyên gia đến làm việc, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.Đây cũng là lý do dòng vốn tư nhân bắt đầu dịch chuyển mạnh vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê. Thay vì kỳ vọng vào những cơn sốt giá, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phát triển các sản phẩm có dòng tiền ổn định và gắn với nhu cầu thực của thị trường.Ông Lê Ngọc Hoàng, đại diện một doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở xã hội tại Nghệ An, cho rằng sự thay đổi của chính sách tín dụng đang tạo điều kiện để doanh nghiệp mở rộng đầu tư. “Trước đây, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn cả về vốn lẫn thủ tục. Hiện nay, với cơ chế thông thoáng hơn và dòng tín dụng được ưu tiên cho phân khúc này, chúng tôi có điều kiện mở rộng quy mô dự án. Điều đó không chỉ giúp người lao động tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý mà còn tạo nền tảng để các địa phương giữ chân lực lượng lao động phục vụ các khu công nghiệp”, ông cho hay.Cùng với nhu cầu sở hữu, thị trường cũng ghi nhận xu hướng chuyển từ “mua để ở” sang “thuê để ở”. Một bộ phận lớn lao động trẻ và lao động di cư lựa chọn thuê nhà thay vì vay dài hạn để mua nhà, mở ra dư địa phát triển cho thị trường căn hộ và nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.Theo các chuyên gia, để dòng vốn bất động sản thực sự chảy vào sản xuất và an sinh, thị trường không thể tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng mà cần phát triển thêm các kênh dẫn vốn dài hạn.PGS.TS Nguyễn Mạnh Hà nhận định, muốn đưa dòng tiền ra khỏi các tài sản đầu cơ, thị trường phải tạo được những kênh đầu tư minh bạch và hiệu quả hơn. “Bên cạnh việc khôi phục thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, cần thúc đẩy các mô hình như quỹ tín thác bất động sản (REITs). Khi đó, nhà đầu tư không nhất thiết phải mua một lô đất rồi chờ tăng giá mà có thể góp vốn vào các quỹ đầu tư chuyên nghiệp để phát triển nhà xưởng, văn phòng hay nhà ở cho thuê và hưởng lợi từ dòng tiền khai thác thực tế”, ông nêu quan điểm.Ởgóc độ khác, đại diện Hiệp hội Bất động sản tại địa phương cho rằng nhiều dự án dang dở sau giai đoạn sốt đất cần được xử lý thông qua cơ chế mua bán, sáp nhập (M&A), tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực tiếp quản và tái cơ cấu. Nếu các dự án treo được đưa trở lại thị trường thông qua M&A, nguồn lực đất đai sẽ được khai thác hiệu quả hơn, đồng thời giúp dòng vốn quay trở lại đúng những phân khúc phục vụ nhu cầu thực.Việc nắn dòng vốn bất động sản từ đầu cơ sang nhu cầu thực tại Bắc Trung Bộ không đơn thuần là sự điều chỉnh của thị trường mà còn là quá trình tái phân bổ nguồn lực của nền kinh tế địa phương. Khi dòng tiền không còn bị “chôn” trong những cơn sốt đất, nguồn lực sẽ được chuyển sang phát triển công nghiệp, hạ tầng và nhà ở phục vụ sản xuất. Đó cũng là nền tảng để Bắc Trung Bộ hình thành các đô thị công nghiệp, đô thị dịch vụ phát triển bền vững trong giai đoạn tới.