Được tách 'room', 30.000 tỷ đồng tín dụng BĐS nghỉ dưỡng TP.HCM hé lộ điều gì?

Được tách 'room', 30.000 tỷ đồng tín dụng BĐS nghỉ dưỡng TP.HCM hé lộ điều gì?Hoàng Phan-19/09/2026 17:00 (GMT+7)(VNF) - Ngân hàng Nhà nước đang từng bước tách những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động sản xuất - dịch vụ khỏi cách kiểm soát tín dụng địa ốc thông thường, đúng lúc không gian du lịch TP.HCM mở rộng từ trung tâm đô thị ra Vũng Tàu, Hồ Tràm đến Côn Đảo.TIN LIÊN QUAN'Giải cứu' BĐS nghỉ dưỡng: Không chỉ gỡ pháp lý, mà phải tạo được dòng tiền27/08/2026 08:3030.000 tỷ đồng không phải một "gói tín dụng" mớiTính đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản du lịch trên địa bànTP.HCMđạt khoảng 30.000 tỷ đồng, tăng 12,5% so với cùng kỳ năm trước. Quy mô này tương đương khoảng 1,9% tổng dư nợ tín dụng bất động sản của thành phố.Trong đó, riêng vốn vay dành cho xây dựng, cải tạo, mua, thuê và thuê mua nhà hàng, khách sạn đạt khoảng 18.400 tỷ đồng, chiếm 61,3% tổng dư nợ của nhóm bất động sản du lịch. Dư nợ phân khúc này tăng 10,7% so với cuối năm 2025 và tăng tới 17,7% so với cùng kỳ năm trước.Những con số trên cho thấy phần lớn vốn ngân hàng trong lĩnh vực du lịch hiện chưa nằm ở những dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn mà tập trung nhiều hơn ở các tài sản phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh như nhà hàng và khách sạn.Số liệu dư nợ được chốt đến cuối tháng 8, trong khi phải tới ngày 16/9, Ngân hàng Nhà nước mới ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng. Tốc độ tăng hai chữ số của tín dụng du lịch đã hình thành trước khi quy định mới được công bố, thay đổi chính sách hiện nay tạo thêm không gian để xu hướng này tiếp tục trong những tháng cuối năm.Cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản du lịch trên địa bàn TP.HCM đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Ảnh: CafeFĐằng sau sự gia tăng tín dụng là một nền kinh tế du lịch đang mở rộng khá nhanh. Theo Sở Du lịch TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026, thành phố đón hơn 7,13 triệu lượt khách quốc tế, tăng 42,7% so với cùng kỳ. Khách nội địa đạt gần 31,7 triệu lượt. Tổng thu du lịch ước đạt hơn 237.000 tỷ đồng, tăng 55,3%. Riêng doanh thu lưu trú và ăn uống đạt hơn 139.000 tỷ đồng, tăng 13,7%.Nhu cầu thực của thị trường lưu trú vì thế cũng cải thiện đáng kể. Dữ liệu của Savills cho thấy công suất phòng khách sạn TP.HCM vào quý I/2026 đạt khoảng 80% trong bối cảnh nhu cầu du lịch tăng nhưng nguồn cung mới còn hạn chế. Sang quý II, nguồn cung khách sạn gần như đi ngang quanh mức 17.000 phòng và thị trường chủ yếu ghi nhận hoạt động nâng cấp, cải tạo các cơ sở hiện hữu thay vì xuất hiện hàng loạt dự án mới.Điều này phần nào lý giải vì sao dư nợ dành cho xây dựng, cải tạo, mua và thuê nhà hàng, khách sạn tăng nhanh hơn tổng tín dụng bất động sản du lịch. Dòng vốn đang đi vào một phân khúc có khả năng khai thác và tạo doanh thu tương đối rõ ràng, thay vì chỉ nằm ở giá trị của đất hay kỳ vọng tăng giá tài sản.Câu chuyện càng đáng chú ý sau khi địa giới TP.HCM được mở rộng. Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM cũ cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hình thành TP.HCM mới, với diện tích hơn 6.772 km2 và dân số hơn 14 triệu người. Không gian du lịch của thành phố vì vậy không còn bó hẹp trong các khách sạn đô thị, trung tâm hội nghị hay kinh tế đêm ở khu vực lõi mà trải dài tới Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm và đặc khu Côn Đảo.Chỉ riêng tháng 9, TP.HCM đã phê duyệt điều chỉnh đề án phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại Vườn quốc gia Côn Đảo đến năm 2030, trong đó đặt mục tiêu thu hút thêm các dự án du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng chất lượng cao. Như vậy, "bất động sản du lịch TP.HCM" hiện là một khái niệm rộng hơn rất nhiều so với trước khi sáp nhập: từ khách sạn trung tâm đến resort biển, khu sinh thái và hệ thống dịch vụ phục vụ khách du lịch trên một không gian kinh tế có cả đô thị, công nghiệp và biển đảo.Khi bất động sản được nhìn theo khả năng tạo dòng tiềnTheo quy định được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 16/9, trong khoảng thời gian từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.Quy định trên cần được đặt cạnh Công văn 11686/NHNN-CSTT cuối năm 2025. Theo đó, trong năm 2026, tốc độ tăng tín dụng bất động sản của mỗi tổ chức tín dụng không được cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó. Đây là một "vòng kiểm soát" nhằm tránh tình trạng tín dụng dồn quá nhanh vào địa ốc.Khi phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng được đưa ra ngoài phép tính này, ngân hàng sẽ có thêm không gian để tài trợ cho các tài sản phục vụ trực tiếp hoạt động du lịch mà không khiến chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản nhanh chóng chạm ngưỡng.Nhưng điều đó không có nghĩa ngân hàng được mở rộng cho vay không giới hạn. Chuyên gia kinh tế Trần Anh Tùng, Trưởng ngành Quản trị kinh doanh thuộc Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM, lưu ý phần tín dụng tăng thêm này vẫn nằm trong hạn mức tín dụng chung của từng ngân hàng. Các khoản vay vẫn phải trải qua thẩm định khả năng trả nợ, trích lập dự phòng và tuân thủ các tỷ lệ an toàn.Ngân hàng Nhà nước không "bơm" thêm một lượng tiền tương ứng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Thứ được thay đổi trước hết là cách phân loại và kiểm soát dòng vốn bên trong bảng cân đối của ngân hàng.Đây cũng không phải động thái riêng lẻ. Trước nhóm du lịch, tại Công văn 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng. Một số dự án trọng điểm quốc gia cũng được áp dụng cơ chế loại trừ riêng trong năm nay.Chuỗi điều chỉnh này cho thấy ranh giới trong chính sách tín dụng đang được vẽ lại. Thay vì coi mọi tài sản gắn với đất đai đều có tính chất giống nhau, nhà điều hành đang tách dần những bất động sản phục vụ sản xuất, an sinh, hạ tầng và dịch vụ ra khỏi nhóm cần kiểm soát chặt hơn về tăng trưởng.Với khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, sự khác biệt nằm ở khả năng tạo dòng tiền. Một khách sạn được vận hành có thể tạo doanh thu từ phòng nghỉ, ăn uống, hội nghị, sự kiện và các dịch vụ khác. Một khu nghỉ dưỡng hoạt động hiệu quả tạo việc làm, tiêu dùng, doanh thu du lịch và nguồn thu ngân sách. Đó là một cấu trúc kinh tế khác với tài sản được mua chủ yếu để chờ tăng giá.Thay đổi này cũng phù hợp với định hướng mới của ngành du lịch. Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và một động lực tăng trưởng mới, đặt mục tiêu đến năm 2030 đóng góp trực tiếp 10-12% GDP. TP.HCM cùng Hà Nội và Đà Nẵng được xác định là ba cực tăng trưởng du lịch của cả nước. Nghị quyết còn đề cập tới việc nghiên cứu các cơ chế huy động vốn, tín dụng đầu tư và công cụ tài chính để hỗ trợ phát triển du lịch.Dù vậy, đường ranh giữa "bất động sản tạo dòng tiền" và "bất động sản đầu cơ" không phải lúc nào cũng rõ ràng. Nhiều dự án lớn tích hợp khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ, thương mại và các sản phẩm bán cho nhà đầu tư cá nhân trong cùng một quần thể.Ông Trần Anh Tùng cảnh báo nếu phần tài sản mang tính đầu cơ được "đóng gói" dưới hình thức du lịch để hưởng dư địa tín dụng thì chính sách có thể đi chệch mục tiêu. Ngược lại, nếu vốn thực sự chảy vào khách sạn và hạ tầng du lịch đang vận hành, khả năng tạo doanh thu và giá trị gia tăng cho nền kinh tế sẽ rõ ràng hơn.BĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của IndonesiaBĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của IndonesiaBất động sản(VNF) -Bất động sản nghỉ dưỡng đang loay hoay tìm lối ra khi thị trường đòi hỏi cao hơn về pháp lý, chất lượng, tính xanh và hiệu quả vận hành. Từ kinh nghiệm Singapore, Thái Lan, Indonesia và Malaysia, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ gợi mở những hướng đi Việt Nam có thể tham khảo.