Tin tức thị trường

Giá bất động sản tiếp đà giảm sâu, đất nền vùng ven chìm sâu dưới đáy

Vietnamfinance
· 19 giờ trước

Cung lớn, lãi suất cao gây áp lực giảm giá

Theo dữ liệu của Savills, giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội trong quý III đạt trung bình khoảng 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm theo quý ở tất cả các phân khúc nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. 'Đây là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ thứ cấp đi xuống', theo Savills.

Xu hướng điều chỉnh giá trên thị trường bất động sản cũng được ghi nhận trong báo cáo quý III của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services. Theo đơn vị này, trong quý III, giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng giảm ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường, mức điều chỉnh phổ biến từ 5-20%.

Diễn biến trên cho thấy áp lực điều chỉnh giá đang lan rộng trên thị trường bất động sản. Theo giới quan sát, trong thời gian tới khi nguồn cung gia tăng, lãi suất vẫn neo cao và tâm lý thận trọng của người mua sẽ tiếp tục tạo sức ép lên mặt bằng giá.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhìn nhận giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm theo quy luật cung cầu và tác động của các yếu tố bên trong lẫn bên ngoài thị trường.

Theo ông Quê, một trong những nguyên nhân quan trọng là nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM dự kiến gia tăng mạnh trong những năm tới. Hai thị trường này có thể đón thêm hàng triệu sản phẩm trong vòng 15 năm, trong khi nguồn cung có nguy cơ tập trung vào một số giai đoạn, tạo áp lực dư thừa cục bộ.

'Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cao khiến dòng tiền đầu tư vào bất động sản khó phục hồi nhanh. Việc phát triển nhà ở xã hội, cùng khả năng siết chặt một số chính sách thuế liên quan đến bất động sản, cũng có thể tác động đến quyết định đầu tư và tâm lý của người mua', ông Quê nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng xu hướng giảm giá là khó tránh khỏi khi thị trường bước vào giai đoạn nguồn cung gia tăng, trong khi giá nhà đã bị đẩy lên cao sau thời kỳ khan hiếm hàng hóa.

Theo ông Toản, giá bất động sản thứ cấp tại một số vị trí, phân khúc đã giảm khoảng 20-30% so với năm trước. Trong khi đó, giá sơ cấp có thể chưa giảm nhiều do chủ đầu tư còn phải cân đối chi phí và chiến lược kinh doanh.

"Áp lực giảm giá sẽ tiếp tục hiện hữu trong ngắn và trung hạn nếu lãi suất duy trì ở mức cao, người mua giữ tâm lý chờ đợi và nguồn cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường. Khi lượng sản phẩm tăng lên, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh chính sách bán hàng, đưa giá về mức phù hợp hơn để cải thiện khả năng hấp thụ", ông Toản chia sẻ.

Đất nền vùng ven đối mặt áp lực lớn

Áp lực giảm giá bất động sản được dự báo không phân bổ đồng đều mà sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Trong đó, những sản phẩm tăng giá nóng, thiếu nhu cầu sử dụng thực và chịu cạnh tranh lớn từ nguồn cung mới có nguy cơ điều chỉnh mạnh hơn.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, mức độ điều chỉnh giá sẽ khác nhau giữa các phân khúc, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, mức tăng giá trong giai đoạn trước và triển vọng nguồn cung.

Trong đó, đất nền có tính thanh khoản thấp, khả năng khai thác sử dụng hạn chế được dự báo chịu áp lực giảm mạnh. Hay những khu vực có giá căn hộ tăng khoảng 30-50% trong hai năm qua, cũng có nguy cơ điều chỉnh đáng kể khi nguồn cung mới gia tăng.

Ông Quê cho rằng tại các khu vực này, nguồn hàng lớn trong tương lai có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng dư cung cục bộ. Khi người mua có thêm nhiều lựa chọn, những sản phẩm có giá cao nhưng thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc khả năng khai thác sẽ khó duy trì mặt bằng giá như trước.

Ở góc độ khác, ông Phạm Đức Toản nhận định bất động sản vùng ven các thành phố lớn sẽ chịu sức ép cạnh tranh lớn từ các dự án mới có quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha. Sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng góp phần mở rộng không gian đô thị, kéo giãn dân cư ra các khu vực ngoại thành và làm thay đổi tương quan cung cầu giữa các khu vực.

Theo ông Toản, những bất động sản nằm ngoài vành đai 3 tại Hà Nội đã ghi nhận mức giảm giá đáng kể trong thời gian qua. Áp lực này có thể tiếp tục kéo dài khi nguồn cung mới cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp.

Ngược lại, bất động sản tại khu vực nội đô, đặc biệt từ vành đai 2 trở vào, có thể giữ giá tốt hơn do nguồn cung mới hạn chế, dân cư ổn định và quỹ đất ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, giá giảm nhẹ không đồng nghĩa với thanh khoản được cải thiện. 'Một số sản phẩm vẫn có thể rơi vào tình trạng giao dịch chậm do người mua thận trọng trước những vấn đề liên quan đến quy hoạch', ông Toản nhấn mạnh.

Phân khúc nhà thổ cư cũng đối mặt với tình trạng tương tự. Theo ông Toản, dù mức giảm giá có thể không lớn như tại vùng ven, giao dịch vẫn trầm lắng khi người mua có xu hướng chờ đợi thêm thông tin. Một số dự án cao cấp tại khu vực trung tâm cũng có thể giữ giá nhưng khó phát sinh giao dịch nếu mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn khách hàng.

Ngoài yếu tố cung cầu và lãi suất, ông Toản cho rằng những thay đổi trong chính sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm việc xem xét thời hạn sở hữu nhà chung cư và kiểm soát hoạt động cho thuê ngắn hạn, nếu được triển khai, cũng có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng đầu tư và giá trị của một số sản phẩm.

'Triển vọng giảm giá bất động sản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào từng khu vực và phân khúc, thay vì diễn ra đồng loạt trên toàn thị trường. Những sản phẩm tăng giá nhanh trong giai đoạn trước, thiếu nhu cầu sử dụng thực hoặc phải cạnh tranh với nguồn cung mới sẽ chịu áp lực lớn hơn', ông Toản nhận định.