'Phá băng' thị trường BĐS: Giảm lãi suất chưa đủ, phải giảm giá và thậm chí cắt lỗ

'Phá băng' thị trường BĐS: Giảm lãi suất chưa đủ, phải giảm giá và thậm chí cắt lỗNghĩa Trần-19/08/2026 15:00 (GMT+7)(VNF) - Thị trường bất động sản phía Nam đang đối mặt nghịch lý nguồn cung tăng nhưng thanh khoản giảm. Khi lãi suất còn cao và giá nhà xa sức mua, việc đưa sản phẩm về gần khả năng chi trả, bám hạ tầng và nhu cầu ở thực được xem là chìa khóa để “phá băng” thị trường.Bất động sản chịu áp lực từ giá và chi phí vốnThị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước một nghịch lý. Nguồn cung tăng, nhu cầu nhà ở vẫn lớn, hạ tầng được đầu tư mạnh, nhưng giao dịch lại giảm. Điều đó cho thấy bài toán hiện nay không còn đơn thuần là có thêm bao nhiêu dự án, mà quan trọng hơn là sản phẩm có đến được với người cần mua hay không.Phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” vừa được tổ chức; Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản đầu năm 2026 tăng khoảng 30% so với cùng kỳ. Phía Nam chiếm 37% nguồn cung cả nước, tăng 6% và đang dần lấy lại vị thế. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công trong 6 tháng đầu năm đã giảm xuống dưới 50%, trong khi năm trước nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ từ 80% đến 90%.Như vậy, hàng hóa đã trở lại nhưng dòng tiền chưa trở lại tương xứng. Nút thắt đầu tiên nằm ở chi phí vốn.Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cho biết,Việt Nam vẫn còn 33% dư địa phát triển nhà, hàng chục nghìn người dân đang có nhu cầu mua căn hộ.Điều này cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu. Cái thiếu là một cây cầu tài chính đủ sức nối nhu cầu với sản phẩm. Lãi suất cao không chỉ khiến người mua chùn tay mà còn đẩy doanh nghiệp vào thế khó. Khi chi phí vốn tăng, chủ đầu tư khó giảm giá. Giá không giảm thì sức mua tiếp tục suy yếu. Thanh khoản thấp lại khiến doanh nghiệp thiếu dòng tiền và phải vay với chi phí cao hơn. Vòng luẩn quẩn này nếu không được cắt đứt sẽ khiến quá trình phá băng bất động sản kéo dài.Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước một nghịch lý. Nguồn cung tăng, nhu cầu nhà ở vẫn lớn, hạ tầng được đầu tư mạnh, nhưng giao dịch lại giảm.Áp lực càng lớn khi giá nhà đã vượt khá xa khả năng thanh toán của số đông. Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá căn hộ bình quân tại thị trường phía Nam khoảng 108 triệu đồng/m². Khu vực phía Đông và Đông Bắc TP Hồ Chí Minh có mức dễ tiếp cận hơn, dao động 55 đến 60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m².Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn chỉ ra một khoảng cách đáng chú ý khác. Có tới 80% nguồn cung mới chào bán ở mức trên 50 triệu đồng/m², trong khi phần lớn người mua ở thực tìm kiếm sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m². Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả khiến nhu cầu rất lớn nhưng không chuyển hóa thành giao dịch.Đây chính là điểm phải xử lý nếu muốn phá băng thị trường. Không thể kỳ vọng thanh khoản hồi phục bền vững khi hàng hóa được đưa ra ngày càng nhiều nhưng phần lớn người cần nhà vẫn đứng ngoài cuộc.Bất động sản "phá băng" bằng cách nàoGiảm lãi suất là cần thiết nhưng chưa đủ. Thị trường phía Nam cần một cuộc điều chỉnh đồng thời từ pháp lý, giá sản phẩm, cơ cấu nguồn cung đến hạ tầng.Trước hết phải tiếp tục tháo gỡ pháp lý để giảm chi phí vô hình đang cộng vào giá nhà. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận kiến nghị các sở ngành tại TP Hồ Chí Minh khẩn trương xử lý những quy định chồng chéo về phòng cháy chữa cháy và thủ tục phân lô bán nền. Với doanh nghiệp mất cân đối tài chính, ông cho rằng cần chấp nhận cắt lỗ, tái cơ cấu các khoản đầu tư thay vì tiếp tục vay mới để bù nợ cũ.Nhưng trách nhiệm không thể chỉ đặt lên chính sách. Doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách làm sản phẩm.Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất doanh nghiệp giảm biên lợi nhuận, dịch chuyển từ phân khúc cao cấp sang sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, đồng thời tăng tỷ trọng nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp. Cùng với đó là các giải pháp hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và giảm chi phí tiếp cận vốn cho người mua.Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho biết, tiền đầu tư đang dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm hiện hữu để bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mở rộngĐó có thể là chiếc chìa khóa quan trọng của quá trình phá băng bất động sản phía Nam. Thị trường không cần một đợt tăng giá mới để chứng minh mình đã hồi phục. Điều cần thiết hơn là giao dịch thực quay trở lại, người cần nhà có khả năng mua nhà và doanh nghiệp bán được sản phẩm để tái tạo dòng tiền.Dòng vốn cũng đang chỉ ra hướng đi mới. Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho biết, tiền đầu tư đang dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm hiện hữu để bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mở rộng. Người mua ngày càng quan tâm thời gian kết nối thay cho khoảng cách tính bằng km. Đường vành đai, cao tốc và metro vì vậy không chỉ giải quyết giao thông mà còn mở rộng không gian của thị trường nhà ở.Điều đáng chú ý hơn là dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang nhường chỗ cho nhu cầu thực. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tiêu dùng lựa chọn bất động sản phải đáp ứng yêu cầu ở được và có khả năng tạo dòng tiền cho thuê. Có tới 90% khách hàng chấp nhận trả giá cao hơn cho dự án gần ga metro hoặc các tuyến vành đai huyết mạch. Đây là tín hiệu tích cực bởi một thị trường được dẫn dắt bởi nhu cầu thật sẽ bền hơn thị trường sống bằng kỳ vọng tăng giá.Phá băng bất động sản phía Nam vì thế không nên được hiểu là tìm cách làm giá tăng trở lại. Cái cần phá là sự đóng băng của dòng vốn, thủ tục và giao dịch. Cái cần kéo gần lại là khoảng cách giữa giá nhà và sức mua.Khi pháp lý thông hơn, vốn rẻ hơn, hạ tầng đi trước và doanh nghiệp chịu đưa sản phẩm trở về đúng khả năng thanh toán của người dân, thanh khoản sẽ tự tìm được đường trở lại. Đó mới là nền móng cho một chu kỳ phục hồi thực chất của bất động sản phía Nam.Săn hàng ‘cắt lỗ’ trên thị trường địa ốc: Người mua cần lưu ý gì?Săn hàng ‘cắt lỗ’ trên thị trường địa ốc: Người mua cần lưu ý gì?Bất động sản(VNF) - Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng người mua hàng “cắt lỗ” trên thị trường địa ốc hiện nay không chỉ cần chú ý “săn hàng giá rẻ” còn cần phải “săn đúng tài sản, đúng người bán”.