Vì sao tỷ lệ sở hữu nhà ở rất cao nhưng người dân vẫn khó mua nhà?

Giá nhà vượt xa thu nhập

Tại tọa đàm 'Giá cao, tỷ lệ sở hữu lớn: Giải mã thị trường nhà ở', các chuyên gia cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà ở cao tại Việt Nam chủ yếu phản ánh quá trình tích lũy qua nhiều thế hệ, không đồng nghĩa với việc người dân hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn, dễ dàng mua được nhà.

Theo TS Trần Ngô Đức Thọ, Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Đô thị, Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ, giá nhà cao và tỷ lệ sở hữu nhà cao không phải là hai yếu tố mâu thuẫn. Bởi lẽ, tỷ lệ sở hữu nhà phản ánh cả một quá trình lịch sử, chứ không chỉ phản ánh khả năng mua nhà của người dân ở thời điểm hiện tại.

Vị chuyên gia cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà cao cũng không nhất thiết phải là mục tiêu cuối cùng của chính sách nhà ở. Việc đáp ứng nhu cầu của người dân không đồng nghĩa với việc phải thúc đẩy tất cả mọi người sở hữu nhà.

"Đặc biệt, tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, cần xem xét liệu tỷ lệ sở hữu nhà cao có đang ẩn chứa những vấn đề khác của thị trường hay không. Chẳng hạn, một căn nhà có mức giá thấp nhưng thiếu các dịch vụ, tiện ích thiết yếu thì chất lượng đáp ứng nhu cầu an cư cũng cần được đánh giá lại", ông nói.

Thay vì tập trung quá nhiều nguồn lực vào việc nâng tỷ lệ sở hữu nhà, TS Thọ cho rằng cần quan tâm hơn đến nhu cầu của người trẻ, xem thị trường có thể cung cấp loại hình nhà ở và hình thức sở hữu nào phù hợp với khả năng tài chính của nhóm này.

Thực tế, khả năng tiếp cận nhà ở đang là thách thức lớn khi giá nhà tại Việt Nam được đánh giá cao gấp hàng chục lần mức thu nhập bình quân. Theo số liệu được TS Thọ nêu tại tọa đàm, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tại TP. HCM khoảng 22 lần, còn Hà Nội khoảng 19 lần thu nhập của một hộ gia đình trung bình.

Diễn biến giá nhà tăng nhanh hơn đà tăng thu nhập của người dân cũng được nhiều chuyên gia nhìn nhận. Tại họp báo công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nhu cầu nhà ở thực tại Hà Nội vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, khả năng chi trả đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường.

Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Chênh lệch tốc độ tăng trưởng này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng mở rộng.

Không chỉ giá bán tăng nhanh, cơ cấu nguồn cung cũng chưa đáp ứng tốt nhu cầu của người mua nhà. Các căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở những phân khúc có mức giá cao hơn, tạo thêm áp lực đối với người mua có ngân sách hạn chế.

Nhiều yếu tố cấu thành giá nhà

Lý giải nguyên nhân giá nhà tăng cao, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng cần bóc tách từng cấu phần hình thành giá bán.

Với một dự án chung cư, giá thành sản phẩm chịu tác động từ nhiều yếu tố như chi phí đất đai, tiền đền bù, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí xây dựng, thiết kế, tư vấn và lãi vay ngân hàng.

Theo ông Thạch, trong các cấu phần này, chi phí đất đai là một trong những yếu tố tác động đáng kể đến giá nhà. Đây cũng là lý do giá bất động sản tại khu vực trung tâm các thành phố lớn có thể lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

"Khi nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí đất đai lớn để phát triển dự án, giá chuyển nhượng sản phẩm cũng có xu hướng tăng theo. Bên cạnh đó, tâm lý muốn sở hữu nhà của người Việt Nam khá lớn, khiến nhiều người vẫn chấp nhận mua nhà dù giá đã ở mức cao", ông nói.

Hoạt động đầu cơ cũng là một yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản. Khi một bộ phận người mua không có nhu cầu sử dụng thực mà chủ yếu mua để chờ tăng giá, mặt bằng giá thị trường có thể bị đẩy lên cao hơn giá trị phục vụ nhu cầu ở thực.

Cùng quan điểm về vấn đề này, TS Huỳnh Thế Du, Chủ tịch Hội Chuyên gia và Sinh viên Việt Nam tại Hoa Kỳ, thành viên Viện Sáng kiến Việt Nam, cho rằng giá nhà cao cần được nhìn nhận từ cấu trúc thị trường. Đặc biệt, nguồn cầu mang tính chất đầu cơ, mua để chờ tăng giá cũng góp phần tạo áp lực lên mặt bằng giá.

Các chuyên gia cho rằng không thể quy nguyên nhân giá nhà cao cho một yếu tố riêng lẻ. Muốn kéo giảm giá nhà cần nhận diện và xử lý đồng thời các cấu phần từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án đến cấu trúc nguồn cung và hoạt động đầu cơ.

Phát biểu tại một hội thảo gần đây, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhìn nhận giá bất động sản được hình thành từ nhiều nhóm chi phí, đồng thời chịu tác động của thương hiệu chủ đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận và hoạt động đầu cơ.

Trong cơ cấu chi phí phát triển dự án bất động sản, chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% - 60%. Chi phí đất đai, gồm đền bù, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính về đất chiếm khoảng 30% - 35%.

Các khoản còn lại gồm chi phí thủ tục đầu tư (10% - 15%), chi phí vốn vay (8% - 15%), chi phí hạ tầng (5% - 7%) và chi phí quản lý (2% - 5%). Theo ông Đính, việc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục có thể khiến chi phí vốn và vận hành tăng lên, tạo thêm áp lực lên giá bán.

Trong khi đó, giá bán chịu tác động của nhiều yếu tố, có thể chia thành bốn nhóm chính, gồm giá thành sản phẩm (chi phí đầu vào), giá trị thương hiệu (uy tín chủ đầu tư, thiết kế, tiến độ dự án), chi phí phát sinh do trượt giá và mức lợi nhuận doanh nghiệp kỳ vọng.

Đáng chú ý, giá giao dịch thực tế có thể cao hơn giá bán ban đầu do hoạt động mua đi bán lại của đầu cơ. Nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng cộng với tỷ lệ lạm phát, đi kèm yếu tố tâm lý kỳ vọng tăng giá.

Khi kỳ vọng lợi nhuận vượt xa giá trị sử dụng thực tế, giá bất động sản có nguy cơ bị thổi phồng, khiến người mua ở thực khó tiếp cận và gia tăng rủi ro thanh khoản khi thị trường đảo chiều.