Đại biểu Quốc hội: Có chủ đầu tư dùng tiền khách hàng để trả nợ, mua thêm dự án

Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn ĐBQH Hải Phòng) cho rằng việc sửa đổi luật cần hướng tới hai mục tiêu quan trọng là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp cũng như người mua bất động sản.

Từ thực tiễn thị trường, đại biểu nêu bốn nhóm vấn đề cần được nghiên cứu, hoàn thiện trong dự thảo luật, tập trung vào chuyển nhượng dự án, kiểm soát hoạt động huy động vốn, điều kiện bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai và quy định về đặt cọc.

Đề xuất buộc chuyển nhượng hoặc thu hồi dự án trì trệ kéo dài

Đề cập đến việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng hiện nay có nhiều dự án mà chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Việc để các dự án này kéo dài không chỉ gây lãng phí nguồn lực xã hội mà còn ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và quyền lợi của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Theo đại biểu, khoản 4 Điều 30 của dự thảo luật quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Ban soạn thảo cho rằng quy định này nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách, hạn chế tranh chấp và kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, đại biểu Bùi Xuân Hải không đồng tình với cách tiếp cận trên.

Theo ông, việc yêu cầu một chủ đầu tư đã mất khả năng triển khai dự án phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng là thiếu tính khả thi. Quy định này có thể khiến các dự án tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, kéo dài mà không tìm được hướng xử lý.

Để tháo gỡ vướng mắc, đại biểu đề xuất cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nhưng phải thiết lập cơ chế bảo đảm trách nhiệm liên đới giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Cụ thể, hai bên phải có cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến bên thứ ba và các tổ chức, cá nhân trong quá trình triển khai dự án.

Theo đại biểu, cơ chế này sẽ bổ sung thêm một nhà đầu tư có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, qua đó vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa tạo điều kiện khơi thông các dự án đang bị đình trệ.

Ông cho rằng các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan có thể là cơ sở để thiết lập cơ chế trách nhiệm liên đới, hạn chế những tranh chấp phát sinh sau chuyển nhượng.

Đáng chú ý, đại biểu Bùi Xuân Hải còn đề xuất cần có chế tài mạnh hơn đối với các dự án chậm triển khai trong thời gian dài.

"Những dự án trì trệ, kéo dài đến một thời hạn nhất định thì bắt buộc phải chuyển nhượng hoặc bị thu hồi", đại biểu kiến nghị.

Cảnh báo chiêu lách luật huy động vốn qua công ty con, công ty cháu

Một vấn đề khác được đại biểu Bùi Xuân Hải đặc biệt quan tâm là tình trạng huy động vốn trái quy định thông qua các giao dịch đặt cọc, thỏa thuận mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu bán sản phẩm từ sớm để huy động nguồn vốn triển khai dự án. Trong khi một số doanh nghiệp thực hiện giao dịch khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, vẫn có những doanh nghiệp sử dụng nhiều hình thức khác nhau để huy động tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu cho biết, có những tập đoàn bất động sản lớn thành lập các công ty con, công ty cháu hoặc sử dụng doanh nghiệp có liên quan để ký kết hợp đồng đặt cọc với người mua.

Thậm chí, nhằm tránh các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán, các doanh nghiệp này không sử dụng tên gọi hợp đồng mà thay bằng những "văn bản thỏa thuận".

Về hình thức, đây là các thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm việc mua bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, bản chất giao dịch lại tương tự hợp đồng mua bán khi người mua phải thanh toán tiền theo tiến độ dự án, với tổng số tiền có thể lên tới 100% giá trị bất động sản.

"Đây là một cách lách luật", đại biểu Bùi Xuân Hải nhận định.

Theo ông, thực tế đã xuất hiện những dự án huy động vốn theo hình thức này nhưng sau đó không thể triển khai, khiến người mua phải khởi kiện ra tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền lợi.

Những công ty con, công ty cháu, công ty vệ tinh sau khi nhận tiền thì bằng cách nhất định họ chuyển tiền này cho chủ đầu tư dự án. Rất tiếc là trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư dự án không sử dụng tiền cho chính dự án đó mà mang tiền đi trả nợ ngân hàng, hoặc lại tiếp tục mua những dự án khác, hoặc làm những việc khác.

Điều đáng lo ngại là các giao dịch này đặt cơ quan giải quyết tranh chấp vào tình thế khó xử. Nếu tuyên các thỏa thuận vô hiệu, quyền lợi của nhiều bên có thể bị ảnh hưởng. Ngược lại, nếu công nhận hiệu lực thì có nguy cơ hợp thức hóa những giao dịch mang tính chất giả tạo, sử dụng hình thức thỏa thuận đặt cọc để che giấu hoạt động mua bán bất động sản.

Đại biểu cũng chỉ ra một bất cập khác là người mua không có khả năng kiểm soát dòng tiền sau khi nộp cho các doanh nghiệp trung gian.

Theo đó, tiền đặt cọc được các công ty con, công ty cháu hoặc doanh nghiệp vệ tinh chuyển về chủ đầu tư dự án. Trong nhiều trường hợp, nguồn tiền này không được sử dụng để triển khai dự án đã huy động vốn mà được chuyển sang trả nợ ngân hàng, mua dự án khác hoặc phục vụ những mục đích khác.

Trong khi đó, theo đại biểu, pháp luật chưa có quy định đủ cụ thể để cơ quan chức năng kiểm soát dòng tiền giữa các doanh nghiệp trong cùng nhóm và xử lý các trường hợp vi phạm.

Từ thực tế trên, đại biểu đề nghị sửa đổi điểm c, khoản 4, Điều 18 của dự thảo luật theo hướng quy định rõ việc cấm chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác ký kết các văn bản thỏa thuận, hợp đồng vay hoặc giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào có bản chất là nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, cần quy định các giao dịch vi phạm thuộc trường hợp bị tuyên vô hiệu nhằm tăng tính răn đe và bảo vệ quyền lợi người mua.

Đề xuất nới điều kiện đặt cọc nhưng phải phong tỏa tiền tại ngân hàng

Liên quan đến quy định về đặt cọc, đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng dự thảo luật đang có cách tiếp cận quá thận trọng khi quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản khi sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo đại biểu, nếu bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh thì chủ đầu tư và khách hàng có thể trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thay vì phải thực hiện thêm giao dịch đặt cọc.

Trong khi đó, việc nhận đặt cọc ở giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án còn giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, xác định lượng khách hàng tiềm năng và xây dựng kế hoạch đầu tư, kinh doanh phù hợp.

Vì vậy, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản khi dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cơ bản, thay vì phải đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Các điều kiện được đại biểu đề xuất gồm dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và có giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, để ngăn chặn nguy cơ chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc sai mục đích, đại biểu kiến nghị toàn bộ số tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng.

Theo đó, chủ đầu tư không được tự ý sử dụng khoản tiền đặt cọc trong thời gian chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Đại biểu cho rằng cơ chế này có thể dung hòa lợi ích của cả doanh nghiệp và người mua. Trong khi chủ đầu tư có cơ sở xác định nhu cầu thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, người mua cũng được bảo đảm tốt hơn về khoản tiền đã đặt cọc.

Cần cho phép nghiệm thu, bàn giao từng phần dự án bất động sản

Đối với điều kiện bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Bùi Xuân Hải đề nghị làm rõ quy định tại Điều 21 của dự thảo luật về yêu cầu bất động sản phải được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, sử dụng.

Theo đại biểu, cách diễn đạt "bất động sản đã được nghiệm thu" chưa xác định rõ phạm vi nghiệm thu là toàn bộ dự án, một phân khu, một hạng mục hay từng công trình riêng lẻ.

Nếu hiểu theo hướng phải hoàn thành nghiệm thu toàn bộ dự án mới được bàn giao bất động sản cho khách hàng thì sẽ gây bất cập đối với những dự án quy mô lớn, được đầu tư theo nhiều giai đoạn và kéo dài trong nhiều năm.

Trên thực tế, một số phân khu hoặc hạng mục của dự án có thể đã hoàn thành xây dựng, được kết nối đầy đủ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm điều kiện sinh hoạt bình thường, trong khi những khu vực khác vẫn đang tiếp tục triển khai.

Do đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định cho phép nghiệm thu và bàn giao từng phần dự án, từng phân khu hoặc hạng mục khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện về kết cấu hạ tầng và các yêu cầu pháp luật có liên quan.

Theo ông, quy định này sẽ tạo điều kiện đưa các công trình đã hoàn thành vào khai thác, sử dụng, tránh tình trạng phải chờ đợi toàn bộ dự án, gây lãng phí nguồn lực và kéo dài thời gian bàn giao cho khách hàng.

Đại biểu nhấn mạnh, việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, đặt cọc và bàn giao bất động sản cần bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.