Trình Quốc hội luật hoá việc gắn mã định danh bất động sản

Cấp mã định danh bất động sản, phân quyền cho cấp tỉnh quyết định dự án chuyển nhượng

Sáng 22/10, tiếp chương trình Kỳ họp thứ hai - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự thảo Luật sửa đổi lần này đã kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều, tương đương khoảng 30% so với luật hiện hành; được xây dựng theo hướng kế thừa các quy định còn phù hợp của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời sửa đổi những nội dung phát sinh vướng mắc trong thực tiễn.

Đáng chú ý, liên quan trực tiếp đến giao dịch là bổ sung quy định về mã định danh điện tử đối với bất động sản và các đối tượng liên quan. Dự thảo hướng tới xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó dữ liệu về bất động sản, hoạt động kinh doanh và mã định danh điện tử được cập nhật, phục vụ công tác quản lý và nhu cầu tra cứu của người dân, doanh nghiệp.

Theo dự thảo, bất động sản đưa vào giao dịch sẽ sử dụng mã định danh điện tử. Đây là cơ sở để gắn thông tin về từng bất động sản với quá trình giao dịch và quản lý, thay vì chỉ quản lý thông tin phân tán theo từng hồ sơ.

Một thay đổi đáng chú ý là phân cấp thẩm quyền quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, trong đó việc chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Chính phủ được phân cấp cho UBND cấp tỉnh thực hiện theo quy trình đơn giản hóa.

Dự thảo đồng thời rà soát các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong 12 thủ tục được rà soát, dự kiến cắt giảm hoàn toàn 4 thủ tục, gồm thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh và 3 thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Bảy thủ tục khác được đơn giản hóa, gồm các thủ tục cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh; thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thông báo quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước Quốc hội sáng 22/10.

Việc chuyển từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số hóa cũng được đặt ra trong quá trình xử lý thủ tục, nhằm giảm thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu của hợp đồng và làm rõ nguyên tắc áp dụng. Các quy định này được rà soát để thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các luật liên quan.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên, với cơ chế gắn việc thanh toán cho chủ đầu tư với thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận theo quy định của dự thảo.

Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai.

Làm rõ điều kiện chuyển nhượng dự án, bán bất động sản hình thành trong tương lai

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu quan điểm, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Uỷ ban đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi

'Làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép', ông Mãi đề xuất.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết, có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng số điều kiện nhất định. Đồng thời có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo luật', Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu rõ.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; đồng thời cần báo cáo rõ về thời điểm dự kiến có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, rà soát bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.