Dự báo lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng mạnh trong năm 2027 nhờ dòng vốn FDI

Nguồn cung khu công nghiệp mới dự kiến tăng tốc trong quý 4/2026 và năm 2027. Lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư được kỳ vọng tăng 12,4% so với cùng kỳ.

Nhìn lại dòng vốn FDI trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy, dòng vốn FDI tiếp tục tăng tốc. Điểm đáng lưu ý là Trung Quốc đã mất khoảng 40,5 điểm phần trăm thị phần vốn FDI ngành sản xuất trong thập kỷ qua, trong khi các nền kinh tế trong ASEAN, đặc biệt là Indonesia, Thái Lan và Việt Nam, được hưởng lợi từ chiến lược Trung Quốc+1 đang diễn ra.

Tại Việt Nam, dòng vốn FDI duy trì tích cực trong 9 tháng năm 2026, với vốn đăng ký tăng mạnh 76,4% so với cùng kỳ lên 50,4 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Vốn FDI đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, chủ yếu đến từ ngành sản xuất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới. Singapore và Hàn Quốc tiếp tục là các nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới - củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và hỗ trợ nhu cầu đất công nghiệp trong dài hạn.

Các dự án FDI lớn tại Việt Nam trong thời gian gần đây bao gồm dự án mở rộng của Samsung tại Thái Nguyên với tổng vốn 5,2 tỷ USD, dự án điện LNG có vốn đầu tư từ Hàn Quốc trị giá 2,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, nhà máy module quang học của Trung Quốc trị giá 700 triệu USD tại Bắc Ninh, nhà máy điện tử của BYD trị giá 480 triệu USD tại Phú Thọ và trung tâm dữ liệu AI có vốn đầu tư từ Hồng Kông trị giá 350 triệu USD tại TP.HCM.

Về tình hình hấp thụ, sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến thuế quan trong năm 2025, nhu cầu thuê đất công nghiệp đã phục hồi mạnh trong quý 2/2026. Lượng hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha trong quý 2/2026, mức cao nhất theo quý kể từ quý 1/2024 (218 ha) và cao hơn đáng kể so với mức 134 ha trong quý 1/2026. Trong khi đó, khu vực miền Nam tiếp tục đà phục hồi, với lượng hấp thụ ròng cải thiện lên khoảng 67 ha trong quý 2/2026, so với 57 ha trong quý 1/2026 và 10 ha trong quý 2/2025.

Giá thuê đất khu công nghiệp tăng nhẹ trong quý 2/2026. Theo CBRE, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng trong quý 2/2026. Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,9%, trong khi miền Nam đạt 185 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3,7% so với cùng kỳ. 

Đánh giá về triển vọng năm 2027, SSI Research cho rằng nguồn cung khu công nghiệp mới dự kiến tăng tốc trong quý 4/2026 và năm 2027. Theo CBRE, tổng nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347 ha, bao gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.

Tại miền Bắc, nguồn cung tương lai tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các tỉnh lân cận Hà Nội, nơi việc mở rộng khu công nghiệp tiếp tục được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI mạnh mẽ và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Trong khi đó, miền Nam dự kiến có nguồn cung mới từ Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu, được hưởng lợi từ việc hạ tầng tiếp tục được nâng cấp.

Diện tích ký mới và MOUs dự kiến tăng trưởng mạnh trong năm 2027. Khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông sẽ tiếp tục là động lực nhu cầu chính đối với các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. 

SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và MOU của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ tăng 18,6% so với cùng kỳ trong năm 2027, chủ yếu đến từ các khu công nghiệp cấp 2, được hỗ trợ bởi hoạt động dịch chuyển và mở rộng sản xuất của các khách thuê chính là FDI.

Tuy nhiên, khách thuê tiềm năng cũng thận trọng với chính sách thuế của Mỹ, với xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và tập trung mở rộng ở các dự án quy mô nhỏ hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong năm 2027.

Chi phí đầu tư cho các khu công nghiệp mới đang tăng do những khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng. Việc sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính đang diễn ra đã góp phần làm tăng chi phí đền bù đất, trong khi giá các loại vật liệu xây dựng chính, bao gồm cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp, tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ.

Qua đó, biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới ước tính giảm xuống còn 30–35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Dự báo giá thuê đất công nghiệp sẽ cơ bản đi ngang trong năm 2027 khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động với chiến lược giá cạnh tranh hơn nhằm thu hút khách thuê chủ chốt và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy. Giá chào thuê trung bình hiện ở mức 143 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Nam.

Về dài hạn, nhu cầu cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, được hỗ trợ bởi: Cơ sợ hạ tầng cải thiện đáng kể, bao gồm các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các đường Vành đai 3 và 4, giúp giảm chi phí logistics;

Các chính sách ưu đãi FDI mới (Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 08/06/2026, Luật Đầu tư sửa đổi) hỗ trợ thu hút FDI thông qua cắt giảm thủ tục hành chính, ưu đãi về nguồn vốn cho các khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển khu công nghiệp.

Mặc dù dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực, rủi ro vẫn hiện hữu khi Việt Nam chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng đối với một số quốc gia trong khu vực (Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia). Các biện pháp thương mại bổ sung phát sinh từ các cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của các ngành thâm dụng lao động, bao gồm dệt may, da giày và sản phẩm gỗ, qua đó làm suy giảm nhu cầu thuê từ các nhóm khách thuê này.

SSI Research ước tính tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu sẽ đạt 22,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, tăng 12,4% so với cùng kỳ.

VGC dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhất, với lợi nhuận ròng tăng 29% nhờ đóng góp từ hoạt động cho thuê tại các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, bao gồm Sông Công II và Trấn Yên, cùng với hoạt động cho thuê tại các dự án hiện hữu như Phú Hà, Thuận Thành và Yên Phong IIC.

Trong khi đó, PHR và GVR được dự báo đạt lợi nhuận kỷ lục, với lợi nhuận ròng lần lượt tăng 12,4% svck và 10,0% svck, được hỗ trợ bởi thu nhập đền bù liên tục từ chuyển đổi đất cao su.