Lãi suất hạ nhiệt nhanh, các khoản vay mua nhà sẽ điều chỉnh thế nào?
Lãi suất giảm, nhưng vốn rẻ tập trung vào sản xuất
Với sự chỉ đạo quyết liệt cũng như các giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng thương mại đang có dấu hiệu hạ nhiệt.
Đến nay, hầu hết ngân hàng đã công bố biểu lãi suất huy động mới với mức giảm 0,5 điểm phần trăm. Lãi suất cho vay cũng giảm từ 1,5-2,5 điểm %/năm.
Trước làn sóng hạ lãi suất huy động và cho vay theo yêu cầu từ cơ quan quản lý, nhiều người kỳ vọng dòng vốn giá rẻ sẽ thẩm thấu đến người mua nhà và hỗ trợ sức mua trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy, mức lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng vẫn neo ở mức 12-15%/năm, trong khi lãi suất ưu đãi năm đầu tiên rơi vào khoảng 9-10%/năm.
Dù các nhà băng đồng loạt hạ lãi suất huy động và triển khai các gói tín dụng quy mô lớn nhưng dòng vốn rẻ hiện tập trung vào sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên.
Chẳng hạn, HDBank triển khai gói tín dụng 10.000 tỷ đồng dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa được áp dụng mức giảm lãi suất 1,5%/năm cho cả khách hàng cũ lẫn mới. Nhưng ngân hàng này nhấn mạnh nguồn vốn này không áp dụng cho mục đích kinh doanh bất động sản, chứng khoán, kinh doanh tài chính, hay vay để gửi tiền, mua chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu tại các tổ chức tín dụng khác.
Ở nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, từ ngày 19/10 đến hết ngày 31/12, Vietcombank triển khai chương trình thúc đẩy sản xuất kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, giảm lãi vay từ 1,5-2%/năm, cá biệt một số lĩnh vực ngắn hạn được giảm tới 3%/năm.
Agribank cũng công bố hạ tới 2%/năm lãi vay cho lĩnh vực ưu tiên, doanh nghiệp nhỏ và vừa, cùng các động lực tăng trưởng mới với lãi suất thấp hơn từ 1-2%/năm so với mức bình quân.
Như vậy, quy mô các gói tín dụng lớn chưa đồng nghĩa mọi khách hàng mua nhà hoặc đầu tư bất động sản đều được tiếp cận.
Theo các chuyên gia, động thái giảm lãi suất đợt này có sự chọn lọc rõ rệt, ưu tiên cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Do đó, người vay mua nhà hay mua xe vẫn chưa phải là đối tượng được ưu tiên tiếp cận mặt bằng lãi suất mới.
TS. Lê Hồng Hạnh, Giảng viên ngành Tài chính tại Đại học RMIT Việt Nam, nhận định cơ cấu tín dụng cho thấy ngân hàng đang ưu tiên các phân khúc an toàn hơn. Tính đến ngày 31/8, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 19,59%, trong khi cho vay mua nhà để ở chỉ tăng 1,02%. Vì thế, dù lãi suất niêm yết có giảm, người vay không thuộc diện ưu tiên vẫn gặp khó khăn vì các điều kiện, hạn mức và chi phí đi kèm bị siết chặt.
Lãi suất vay mua nhà cuối năm khó giảm sâu
Giới chuyên môn nhận định, từ nay đến hết năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm sâu như mong đợi.
Chuyên gia bất động sản Lê Văn Long cho rằng lãi vay mua nhà từ nay đến cuối năm khó giảm sâu, trong bối cảnh bất động sản không thuộc nhóm được ưu tiên trong nhiều chương trình hỗ trợ. Khi chi phí tài chính vẫn cao, một bộ phận khách hàng tiếp tục chờ đợi thay vì quyết định vay ngay.
Đồng quan điểm, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, Chuyên gia CWP - Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) - cho biết khả năng giảm lãi suất cho vay từ nay đến hết năm 2026 là khá khó khăn.
"Đối với năm 2027, nền kinh tế vẫn đứng trước nhiều thách thức. Từ kỳ vọng đến thực tiễn còn không ít khó khăn và chúng ta vẫn phải dành sự ưu tiên cho những mục tiêu lớn hơn của nền kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào thị trường bất động sản", ông Hùng nhận định.
Lãi suất vay cao đang là một trong những rào cản lớn nhất đối với thanh khoản thị trường bất động sản, khi cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp đều chịu áp lực về chi phí vốn.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản thả nổi trong 9 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 13-15%/năm. Hệ quả là dù nguồn cung sơ cấp tăng 21%, lượng hấp thụ lại giảm 16%, chỉ đạt 32.469 sản phẩm.
Khi mặt bằng lãi suất được định hướng hạ nhiệt để hỗ trợ tăng trưởng, áp lực tài chính lên người đi vay giảm xuống, sức mua và thanh khoản có thêm điều kiện để cải thiện. Song thị trường vẫn cần thêm điều kiện thuận lợi để phục hồi sức mua trong những tháng cuối năm.
Theo các nhà phân tích, lãi suất giảm mở thêm cơ hội cho thị trường, nhưng sức mua chỉ được khơi thông khi tổng chi phí sở hữu nhà trở nên vừa sức. Nếu giá bán và nghĩa vụ trả nợ vẫn vượt quá thu nhập, người mua sẽ tiếp tục chờ đợi, trong khi doanh nghiệp phải đối diện với áp lực thu hồi vốn kéo dài.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, nhấn mạnh, động thái hạ lãi vay của các ngân hàng chắc chắn sẽ tác động tới thị trường bất động sản. Nhưng đây vẫn là một bài toán khó, đòi hỏi các ngân hàng cần lộ trình rõ ràng về mức giảm, thời gian giảm lãi suất để có thể thực sự kích thích lại nhu cầu giao dịch trên thị trường.
Còn ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính - ngân hàng, phân tích, việc các ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất sẽ giúp chi phí vốn hợp lý hơn, hỗ trợ doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, đồng thời có thêm điều kiện cơ cấu lại nguồn vốn, đẩy nhanh tiến độ những dự án đủ điều kiện triển khai. Sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng có khả năng lan tỏa tích cực đến xây dựng, vật liệu, nội thất, dịch vụ tài chính và việc làm.
Với người dân, việc lãi suất cho vay giảm làm nhẹ bớt chi phí trả nợ khi mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận tín dụng.
Song để những chuyển biến này tạo thành động lực phục hồi bền vững, cần nhìn nhận lãi suất trong mối quan hệ tổng thể với thu nhập, sức mua, nguồn cung nhà ở và sự ổn định của nền kinh tế. Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là tạo điều kiện để dòng vốn được khơi thông, mà còn là hướng dòng vốn đến những dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra giá trị kinh tế lâu dài.