Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề nghị phân biệt rõ đặt cọc và huy động vốn

Sáng 22/10, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự thảo luật sửa đổi lần này đã kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, dự thảo luật đã sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

'Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản', Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo luật đã bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bên cạnh đó, dự thảo luật đã có một số quy định mới như bổ sung quy định giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai.

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, theo đó đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

'Làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép', Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề xuất.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

"Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo luật', Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu rõ.